Новые проекты IV квартала: что выбрать для инвестирования
Дата публикации - 24.03.2020 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: Метриум , застройщик, апартаменты, квартира в престижном округе, жилой комплекс, завершающая стадия строительства, транспортная доступность, низкие цены, инфраструктура, инвестиционная привлекательность.
В IV квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта. Наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.
Компания «Метриум» продолжает ежеквартальные обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбирают наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений*.
Проект |
Застройщик |
Округ |
Район |
Формат |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь кв.м |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Комфорт-класс |
|||||||
Просторная 7 |
ГК ПИК |
ВАО |
Богородское |
квартира |
5,19 |
19,8 |
209,2 |
L'Club |
Центр-Инвест |
ЮВАО |
Люблино |
квартира |
7,35 |
39,1 |
178,5 |
Аэровилла |
Алтай |
ЮАО |
Орехово-Борисово |
комфорт |
2,18 |
12,1 |
166,3 |
В стремлении к свету |
Seven Suns Development |
СВАО |
Лианозово |
квартира |
3,57 |
26,5 |
128,2 |
Станция |
Алтай |
ЮАО |
Чертаново Северное |
апартамент |
2,38 |
13,2 |
166,8 |
Les |
«Спартак» |
ЮЗАО |
Ясенево |
апартамент |
|||
Ботаник [2] |
Алтай |
СВАО |
Отрадное |
апартамент |
3,00 |
18,9 |
163,1 |
Бизнес-класс |
|||||||
Trend |
Magnum Development |
СЗАО |
Щукино |
квартира |
9,92 |
36,6 |
270,6 |
Level Стрешнево |
Level Group |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
апартамент |
4,87 |
23,3 |
168,5 |
Level Донской |
Level Group |
ЮАО |
Донской |
апартамент |
6,98 |
28,6 |
234,5 |
Nagatino i-Land |
ГК Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
квартира |
8,96 |
43,4 |
208,8 |
Вереск |
ГК МИЦ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
квартира |
6,00 |
25,1 |
197,8 |
Донской квартал |
Страна Девелопмент |
ЮАО |
Донской |
апартамент |
6,98 |
32,0 |
237,3 |
MainStreet |
ГК Основа |
ЗАО |
Фили-Давыдково |
апартамент |
6,00 |
28,0 |
157,9 |
Shome [1,2] |
Велесстрой |
ЗАО |
Фили-Давыдково |
квартира |
9,60 |
38,0 |
285,8 |
Правда [1] |
Группа ПСН |
САО |
Беговой |
апартамент |
7,99 |
30,6 |
234,6 |
Достижение [1,2] |
Sminex |
СВАО |
Марфино |
квартира |
8,72 |
35,5 |
239,8 |
Павелецкая Сити [1] |
MR Group / Level Group |
ЮАО |
Даниловский |
квартира |
7,73 |
25,9 |
246,5 |
Alcon Tower |
Alcon Development |
САО |
Беговой |
апартамент |
5,59 |
25,1 |
329,0 |
Премиум-класс |
|||||||
Eleven |
РосСтройИнвест |
ЦАО |
Пресненский |
квартира |
25,47 |
45,0 |
598,3 |
Ambassador Golf Club Residence [2] |
ГК Ташир |
ЗАО |
Раменки |
апартамент |
64,3 |
83,4 |
893,6 |
La Rue [2] |
Capital Group |
ЦАО |
Тверской |
апартамент |
17,4 |
25,2 |
716,1 |
Fantastic House |
СЗ Полинессо |
ЦАО |
Пресненский |
квартира |
37,99 |
63,0 |
666,5 |
Richwood Club Village [2] |
н/д |
ЗАО |
Раменки |
апартамент |
149,60 |
220,0 |
854,8 |
[1] Продажи не открыты. Идёт бронирование.
[2] Цены определялись путем интервью по телефону
По мнению аналитиков компании, в IV квартале заслуживают наибольшего внимания инвесторов два проекта апартаментов бизнес-класса.
Проект: Alcon Tower
Район: Беговой
Мин. стоимость: 5,59 млн руб. (25,1 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, сохранение средств
Alcon Tower – проект высотного комплекса апартаментов бизнес-класса на Ленинградском проспекте, напоминающий очертаниями сталинские высотки. Главное преимущество комплекса – расположение. Многофункциональный комплекс будет построен в Беговом районе на пересечении Ленинградского проспекта и Беговой улицы. Таким образом, МФК находится всего в 100 метрах от ТТК, в 2,4 км от Садового кольца, 4 км от Кутузовского проспекта и в 12 км от МКАД. В десяти минутах ходьбы метро «Динамо».
Второе преимущество – привлекательный уровень цен. На старте продаж в проекте представлено большое число апартаментов площадью порядка 25-30 кв.м по очень привлекательной цене для этой локации – от 5,6 млн рублей. Конкуренция высокая, но концептуально схожих объектов мало. К концу строительства можно ожидать роста цены порядка 30-40%.
Третий аргумент в пользу инвестиций – гостиничный комплекс услуг для жителей, включающий заказ пропусков, бронирование переговорных, оперативное решение бытовых и технических вопросов, расчет и оплату коммунальных платежей.
Застройщик – Alcon Development – пока не строил жилые комплексы, но имеет большой опыт строительства высококлассных офисных центров.
Резюме: Alcon Tower отлично подходит для вложений в аренду. Жилой комплекс удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, совсем недалеко от исторического центра. Рядом крупный транспортный узел – Белорусский вокзал и станция остановки следующего в Шереметьево аэроэкспресса. С учетом наличия некоторых гостиничных услуг комплекс будет пользоваться спросом у обеспеченных бизнесменов, туристов, путешественников. Также наличие поблизости крупного делового кластера (Белая площадь) создает возможности и для высокобюджетной долгосрочной аренды. Крупногабаритные лоты, которые также есть в проекте, станут хорошим вложением для долгосрочного сохранения средств.
Проект: Main Street
Район: Фили-Давыдково
Мин. стоимость: 6 млн руб. (28 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа
Проект апартаментов бизнес-класса будет реализован в районе Фили-Давыдково на западе Москвы. У комплекса хорошее расположение – ЗАО считается престижным округом Москвы. В шаговой доступности (не более 5 минут) находится станция метро «Кунцевская» Рядом с комплексом проходят Кутузовский проспект и Рублёвское шоссе.
Второй весомый «плюс» – доступный уровень цен. На старте продаж средняя стоимость квадратного метра составила 158,8 тыс. рублей за кв.м., а минимальная стоимость апартамента – 6 млн рублей. Между тем средняя цена конкурентов – от 220-240 тыс. рублей за кв.м. и выше в готовом доме.
Девелопер проекта – компания ГК «Основа», созданная опытным «игроком» девелоперского бизнеса. На данный момент компания возводит всего четыре жилых комплекса в Москве и Московской области.
Еще одно важное преимущество проекта – слабая конкуренция непосредственно в районе строительства комплекса. Схожие по концепции объекты возводятся в основном дальше от центра вдоль Кутузовского проспекта и находятся на завершающих стадиях строительства. Местный рынок имеет большой потенциал, потому что многие обитатели местных «сталинок» хотели бы поменять морально устаревшее жилье на современные новостройки.
Резюме: проект Main Street хорошо подойдет для разных инвестиционных сценариев. Удобство расположения и низкий «порог входа» предопределяют выгодные вложения с целью сдачи в аренду. Доступные расценки на старте означают значительный прирост в будущем (до 30% от текущей цены). Низкая конкуренция в локации обуславливает умеренные риск.
«За последний год цены в столичных проектах новостроек сильно возросли, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В комфорт- и бизнес-классе «квадрат» подорожал до 7-8%. При этом активность покупателей начала снижаться, причем даже на фоне сокращения ставок по ипотеке. Это означает, что в скором времени быстрое повышение стоимости квартир в строящихся объектах может прекратиться, а вместе с ним – и возможности инвестиций. Поэтому я бы рекомендовала инвесторам не занимать выжидательную позицию, а обратить внимание на недавно вышедшие или поступающие в ближайшее время проекты».
*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:
- Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
- Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
- Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
- Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
- Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.
Указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.