Чем плоха сложившаяся в начале 2020-х гг. разница в ценах на первичную и вторичную недвижимость?
Дата публикации - 03.04.2023 г.
Автор - Цыганов Александр Андреевич
д.э.н., профессор
заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости,
Финансовый университет при Правительстве РФ
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, рынок жилой недвижимости.
К началу 2024 года сложилась чёткая диспропорция на рынках вторичного и первичного жилья, похожая на ситуацию с автомобилями, которые дешевели только выехав от дилера. Но при всей схожести причины различны, ведь срок жизни квартиры намного дольше, чем у автомашины и любого иного товара хоть и длительного, но конечного пользования.
В данном случае наличие льготной ипотеки на новостройки лишь одна из причин. Похожая ситуация наблюдается и в иных странах, где либо нет субсидирования ипотечных ставок вообще, либо они есть как на новое, так и вторичное жилье. На российский рынок в целом оказывает влияние и сравнение цен в новых домах с современными планировками и квартир в домах 1960-1970 гг. постройки, где планировки, площадь кухни, уровень слышимости не соответствуют современным требованиям к комфортному жилью. Новостройки не обременены арендными договорами, расторгнуть которые во многих странах очень сложно и занимает длительное время, но этот фактор пока не столь значим в России. В целом это даёт разницу между первичным и вторичным жильём.
Но интереснее ситуация с разрывом стоимости в новых микрорайонах, где квартиры в полностью аналогичных домах могут стоить по-разному в зависимости от того вторичка это или новостройка. И все же ответ не столь предсказуем как представляется застройщикам. Конечно, в сложившейся ситуации главное – возможность получить льготный ипотечный кредит, что делает покупку выгоднее. Но и иных достоинств у новостроек много: начнём с чистых подъездов, пока свободных от колясок, самокатов и велосипедов. Состав жителей однороден, но в самом начале чуть проще договориться, чем поменять уже сложившийся порядок. Кому-то принципиально важно жить в квартире без истории и воспоминаний, что в этой комнате кто-то умер, а здесь долго лежал тяжело больной. Нет и истории сделок купли-продажи, приватизации или переуступки прав требования. Часто эти факторы перевешивают и на сегодня рынок первичной недвижимости явно имеет покупательские предпочтения, что хорошо подтверждается статистикой.
На сегодня российские граждане часто не рассматривают приобретаемое жилье как дом мечты, через какое-то время собираются продать и использовать как первый взнос для новой, большей или более удобно расположенной недвижимости. И продавать собираются не через десятилетия, а довольно быстро, когда дом, по сути, еще новый и его потребительские качества не ухудшились. Это будет понемногу возвращать ситуацию к более привычной картине, когда есть востребованная недвижимость, которая может и подорожать, и не удобные, мало ликвидные проекты, квартиры в которых действительно могут подешеветь и на 50%. В мировой практике есть примеры сноса целых микрорайонов 1950-1970 гг. постройки, в которых дома не стали ветхими и аварийными, но продать там квартиру было практически не возможно, а состав жильцов все более напоминал социальное или национальное гетто. Именно в таких, в перспективе похожих случаях фиксируется максимальная диспропорция цен между новостройками и новой вторичкой.
Есть еще аргументы – налоги, которые формируют особое ценообразование на недавно приобретённые квартиры, в договоре стараются формально не превышать цену предыдущей сделки, чтобы минимизировать НДФЛ. В 2022 и отчасти 2023 годах на статистике рынков недвижимости российских мегаполисов сказались продажи недвижимости по доверенности и существенное количество сделок «срочной продажи», когда продавец хотел максимально быстро получить средства и распорядиться ими. Скидки действительно могли достигать 50% и более.
Но нужно учесть, что у вторички есть свои достоинства, которые нужно обязательно учитывать. Квартира уже готова, часто даже ремонт не нужен, а это означает, что можно сразу заехать и не слушать звуки соседских ремонтов. Финансово – это не только расходы на ремонт, но несколько месячных платежей по ипотеке и, возможно, лишние месяцы арендной платы. Район уже сформирован, есть социальная инфраструктура, уже действующий общественный транспорт, а главное – не покупаешь «кота в мешке», когда через год-два соседний лес застраивается, станция метро переносится на 3 км влево, а первая линия к морю оказывается закрыта новыми домами. Существующий подъезд и его состояние позволяют составить более информированное мнение о доме и его жильцах и принять решение. Неприятную историю можно исследовать, а риски при желании застраховать, это вполне можно сделать, заключив договор титульного страхования. Конечно, на сегодня нет таких же массовых льготных условий по государственному субсидированию ипотечного кредитования, но не всегда. Для части льготных категорий потенциальных заёмщиков такая возможность есть и это лучше уточнить, например, на сайте ДОМ.РФ (условия всех программ ипотеки с господдержкой: https://спроси.дом.рф/tag/state_support/).
Вторичка стала дешевле, чем новостройки, а продавцы хотя бы в части случаев предоставляют дополнительную скидку, которая компенсирует переплату по более дорогому ипотечному кредиту. Поэтому при выборе квартиры точно стоит сопоставить все условия и принять решение, наиболее устраивающее покупателя. Поэтому реальная разница в 40-50% на аналогичные квартиры в одной локации в зависимости от статуса первичной или вторичной недвижимости указывает на проблемы качества дома и микрорайона. При сравнении предложений в сложившихся и уже удобных районах массовой застройки такой существенной разницы нет, скорее это 10-15% и в отдельных случаях до - 25-30%, которые учитывают разницу в ипотечных ставках и более – потребительский выбор именно нового, а также наличие большого количества выставленных на продажу вторичных квартир от жилищных инвесторов. Но и этот показатель высок и заслуживает принятия коррекционных мер на рынке недвижимости.
