Как выбрать недвижимость для инвестиций в тревожное время?
Дата публикации - 09.12.2022 г.
Автор - Вячеславом Пона
Директор по развитию Travelto Development
Инвестиции в редевелопмент и недвижимость
Эксперт по созданию доходной недвижимости
Инвестор. Рантье
Ключевые слова: недвижимость, инвестиции.
Подбор ликвидного объекта трудоемкий, но очень важный процесс. Последние несколько лет рынок недвижимости в России активно рос. Поэтому практически любая недвижимость становилось ликвидным и правильным вложением. Недаром в последние годы наблюдался такой высокий спрос. Государственные программы ипотеки также сделали свое дело. В итоге буквально за пару лет недвижимость увеличивалась в цене в среднем на 15-25% в год. Но что дальше? Что делать, когда наступило тревожное время? Спрос заметно упал. Минфин собирается остановить программы государственной поддержки ипотеки. Будет ли рынок дальше падать? Что будет с ценой на недвижимость? Как выбрать ликвидный актив? Стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость?
Да. Однозначно стоит. У трейдеров на торгах есть понятие макровзгляда на инвестиции. Если кратко проанализировать их действия, то в тревожное время нужно сбрасывать все рисковые активы и концентрировать свое внимание только на «голубых» фишках с маленькой волатильностью, тем самым выбирая сдержанную тактику сохранения капитала. Во время неопределённости нельзя давить на рисковые инвестиции, потому что можно сильно проиграть. Большую часть портфеля в этот момент наполняют самыми стабильными акциями.
Это касается и инвестиций в недвижимость. В тревожное время мы выбираем стабильность. Стабильность — это недвижимость. Акции, фонды, валюта, биткоин имеют огромную волатильность. Ведут себя непредсказуемо и в погоне за «падающими ножами» можно очень сильно «порезаться». Недвижимость же обладает уникальным свойством – она отлично проглатывает инфляцию.
Как же выбрать ликвидную недвижимость? Если речь идет про строящиеся жилые комплексы, то выбор стоит сделать в пользу проверенных застройщиков. Главный акцент на локации города. Не берите объекты с дальними сроками сдачи. Особенно после 2024 года. Есть риск, что их строительство притормозят в пользу ближайших объектов. На что еще обратить внимание? Есть базовый чек-лист, который поможет недвижимости быть всегда актуальной. Это расположение возле метро, парков, водоемов при этом в уже сформировавшейся окружающей среде. Обращайте внимание на точечные застройки в популярных локациях города. Для больших городов актуально в зоне новых парков, спортивных центров. Анализируйте новости своего города. Если какой-то район хотят сильно изменить и там планируют сделать точку притяжения, то уже пора там брать недвижимость. С огромной долей вероятности она вырастет в цене.
На вторичном рынке сделать выбор несколько сложней. Если в квартире нет ремонта или он плохой, то это повод для торга. Так вы не переплатите за ремонт, который вам не нужен. После покупки сразу сможете сделать инвесторский ремонт для сдачи, ну или для себя. В готовой квартире люди точно захотят «отбить» свои вложения. Главный акцент здесь такой же – локация. Желательно новое жилье со свежим сроком сдачи. Такое жилье сохранит свою актуальность еще несколько лет. При этом за консультацией лучше обратиться к специалистам. Только аккуратнее в выборе агента. Чаще всего они делятся на специалистов по новостройкам и «вторичке». Первые думают только о комиссии от застройщика и часто предлагают не самые выгодные для вас варианты, зато самые выгодные для себя. Грамотный специалист должен взвешивать все рыночные условия и давать наводку на лучшие лоты. Сейчас во многих ЖК готовое жилье можно купить даже дешевле, чем в тех же ЖК, но только в стадии строительства.
В коммерческой недвижимости при выборе объекта принято отталкиваться от доходности. Многие выбирают ГАБ (готовый арендный бизнес) с окупаемостью 8-10 лет. Если арендатор федерального масштаба или продуктовый магазин, то можно взять и 12-13 лет окупаемости. Это обычный и самый простой путь. Но… в нынешней ситуации практически все арендаторы в зоне риска. Поэтому готовый арендный бизнес можно создавать самим.
Найдите подходящее помещение на карте своего города. Обратите внимание на локацию. Проанализируйте цены этом районе. Посмотрите на хорошие примеры и плохие. Посмотрите, как можно улучшить визуальную привлекательность объекта. Купите, сделайте ремонт и сдайте дороже! Даже сейчас на рынке очень мало качественной недвижимости со стильным светлыми ремонтом. Именно такая недвижимость сдается и продается в первую очередь.
Как обычно оценивают недвижимость? Заходят на Авито или ЦИАН, смотрят на среднюю цену квадратного метра в округе, ремонт и ставят примерно такую же стоимость. Такие объявления могут висеть на порталах месяцами, а некоторые годами. Лучше оформите подписку на интересующую вас локацию, ежедневно отслеживайте новые лоты и смотрите, как быстро они уходят. Вот настоящие ликвидные варианты! Посмотрите внимательно на них. Сделайте правильные выводы и используйте успешный опыт.
Следите за аналитикой, читайте. Если торговые центры и бизнес-центры теряют клиентов, то складская недвижимость набирает обороты. Обратите внимание на отели и апартаменты. Туристический поток внутри страны в 2022 году окончательно восстановился. В 2023 эта тенденция точно сохранится. Внутренний туризм будет процветать. Так что не стесняйтесь инвестировать в отели и апартаменты с грамотной управляющей компанией. Ну или переводите свою квартиру на посуточную аренду. После ухода зарубежных порталов конкуренции здесь заметно поубавилась.
