АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.
Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г. Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка офисной недвижимости.
Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7).
Область исследования - офисные помещения (офисы) расположенные в границах старой Москвы.
Спрос
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.
Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.
Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость
Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса. Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми.
Фактор спроса |
Характеристика |
Цена |
По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает |
Уровень арендной платы |
Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился. В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости |
Доходы потребителей |
Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается. Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г. могут вызвать небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты. |
Ожидания потребителя |
Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос |
Уровень развития бизнеса и его динамика |
Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев |
Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности |
Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую. |
Предложение
По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза.
По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие офисные объекты для продажи:
Класс офиса |
Количество объектов, шт. |
---|---|
А+ |
122 |
А |
908 |
В+ |
1 050 |
В |
1 211 |
В- |
476 |
С |
1 068 |
Итого |
4 835 |
По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду:
Класс офиса |
Количество объектов, шт. |
А+ |
372 |
А |
6 074 |
В+ |
9 123 |
В |
10 229 |
В- |
621 |
С |
2 212 |
Итого |
28 630 |
Динамика рынка
Динамика усредненных показателей стоимости офисной недвижимости класса А и В, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно.
Ликвидность
Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения в г. Москве представлены в таблице ниже.
Назначение недвижимости |
Площадь объекта |
|||
до 300 кв. м |
до 1 000 кв. м |
до 5 000 кв. м |
более 5 000 кв. м |
|
Офисное |
до 90 дней |
До 180 дней |
до 300 дней |
до 500 дней |
Ставки доходности
Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет. В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества.
Тип недвижимости |
Доходность объектов |
||
Min |
Max |
Среднее значение |
|
Офисные объекты в целом |
0,05 |
0,12 |
0,085 |
Офисные объекты |
0,05 |
0,09 |
0,070 |
Офисные объекты |
0,07 |
0,10 |
0,085 |
Офисные объекты класса С |
0,09 |
0,12 |
0,105 |
Ставки аренды
По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г. Арендные ставки на объекты офисной недвижимости представлены в таблице:
Объект |
Средняя арендная ставка, руб. |
|||
Направление |
||||
Северное |
Восточное |
Южное |
Западное |
|
Офисы класса А |
26 500 |
26 200 |
28 000 |
28 000 |
Офисы класса B |
21 600 |
21 300 |
22 800 |
22 800 |
Офисы класса С |
14 900 |
14 700 |
15 700 |
15 700 |
Динамика рыночной стоимости
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых офисных объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже.
Объект |
Удельная стоимость, тыс. руб. |
|||
Направление |
||||
Северное |
Восточное |
Южное |
Западное |
|
Офисы класса А |
114- 383 |
108 - 383 |
108 – 383 |
111 - 383 |
Офисы класса B |
92 - 311 |
88 - 311 |
87 – 311 |
90 – 311 |
Офисы класса С |
64 - 215 |
61 - 215 |
60 - 215 |
62 – 215 |
Выводы
1. Спрос на офисную недвижимость после кризисного 2020 г. постепенно восстанавливается.
2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза. Общее число лотов на продажу офисных помещений - 4 835 ед., на аренду - 28 630 ед.
3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.
4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет.
5. Усредненные арендные ставки за офисные объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже.
Объект |
Средняя арендная ставка, руб. |
|||
Направление |
||||
Северное |
Восточное |
Южное |
Западное |
|
Офисы класса А |
26 500 |
26 200 |
28 000 |
28 000 |
Офисы класса B |
21 600 |
21 300 |
22 800 |
22 800 |
Офисы класса С |
14 900 |
14 700 |
15 700 |
15 700 |
5. Удельная стоимость офисной недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.
Объект |
Удельная стоимость, тыс. руб. |
|||
Направление |
||||
Северное |
Восточное |
Южное |
Западное |
|
Офисы класса А |
114- 383 |
108 - 383 |
108 – 383 |
111 - 383 |
Офисы класса B |
92 - 311 |
88 - 311 |
87 – 311 |
90 – 311 |
Офисы класса С |
64 - 215 |
61 - 215 |
60 - 215 |
62 – 215 |