Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Дата публикации - 19.08.2019 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: «Метриум» , согласование перепланировки, новостройки, массовый сегмент, итоги, рынок недвижимости Москвы, новые корпуса, стадии строительства, реализованные лоты, типология, цена в округе.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 10,4%, средняя цена – на 3,5% и составила 167 820 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», в конце первого полугодия 2019 года на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 83 комплексах. В совокупности объем предложения составил 16 550 квартир[1] (0,966 млн кв. м). За шесть месяцев он увеличился на 10,4% по количеству квартир и на 8% по продаваемой площади. При этом за июнь динамика была отрицательной (-1,8% и -2,2% соответственно).
За отчетный период началась реализация шести новых проектов.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
«Дом на Барвихинской» |
Тройка РЭД |
ЗАО |
Можайский |
Январь |
2 |
«Квартал Некрасовка» |
Самолёт Девелопмент |
ЮВАО |
Некрасовка |
Январь |
3 |
«Молодогвардейская 36» |
ПИК |
ЗАО |
Кунцево |
Февраль |
4 |
«Сказочный лес» |
Seven Suns Development |
СВАО |
Ярославский |
Март |
5 |
«Балтийский» |
РГ-Девелопмент |
САО |
Войковский |
Июнь |
6 |
«Вестердам» |
Интеко |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
Июнь |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был отмечен в следующих жилых комплексах:
- Discovery (корп. 1, 4);
- Discovery Park (корп. 2, 3);
- «Селигер Сити» (корп. Д);
- «Кварталы 21/19» (корп. 15,20);
- «Гринада» (корп. 3);
- «Парк Легенд» (корп. 4);
- «Лучи» (корп. 8);
- «Шереметьевский» (корп. 5, 6);
- «Семеновский парк» (корп. 3);
- «Мякинино Парк» (корп. 2.1, 2.2);
- «Level Амурская» (корп. В);
- «МИР Митино» (корп. 15);
- «Сиреневый парк» (корп. 1.3, 7В);
- «Преображение» (корп. 5, 8, 9)
- «Квартал на Никулинской» (корп. 2);
- «Некрасовка» (корп. 15-16);
- «Грильяж. Дом в Орехово» (2 оч.);
- Fresh (корп. 3);
- «Сказочный лес» (корп. 2).
Структура предложения по административным округам не претерпела существенных изменений. Как и прежде, лидирующую позицию занимает ЮВАО (31,3%). За полугодие показатель увеличился на 3 п.п. что вызвано преимущественно выходом новых корпусов в комплексах: «Кварталы 21/19», SREDA и «Некрасовка», а также нового проекта «Квартал Некрасовка». Доли четырех округов варьируются от 10,9 до 15,5%: ЮАО (15,5%, -1 п.п.), САО (14,3%, -0,9 п.п.), СВАО (13,7%, -1,8 п.п) и ЗАО (10,9%, -0,5 п.п.). Наименьший объем по-прежнему сосредоточен в ЮЗАО (3,3%, -0,1 п.п.).
Источник: «Метриум» |
Несмотря на то, что в первом полугодии активно поступали в реализацию новые проекты и корпуса, доля предложения на начальной стадии строительной готовности снизилась на 30,7 п.п. (до 15,0%). В результате доля квартир на стадии монтажных работ увеличилась на 24,5 п.п. и составила 50,2%. В корпусах на этапе отделочных работ было представлено 20,8% предложения (+3,4 п.п.). Оставшаяся часть лотов реализовывалась в домах, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию (14%; +2,8 п.п.).
Структура предложения в массовом сегменте по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по типологии сохранилась. По-прежнему наибольший объем квартир распределен между одно- (30,9%; +1 п.п.) и двухкомнатными квартирами (40,9%, +2,6 п.п.). Трехкомнатные квартиры заняли 20,5% (-2,5 п.п.) от объема предложения. Наименьшую долю составляют студии – 5,8% (-0,5 п.п) и многокомнатные лоты 1,9% (-0,7%).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – июнь 2019, средний круг – март 2019, внутренний круг – дек. 2018)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», за I полугодие 2019 г. средняя цена на рынке новостроек массового сегмента увеличилась на 3,5% и составила 167 820 руб. за кв. м (прирост в июне – 1,1%). Максимальный рост (+13,1%) был зафиксирован в САО, что обусловлено повышением цен в большинстве комплексов, а также выходом нового проекта с ценами выше рыночных. В итоге средняя цена в округе достигла 183 255 руб. за кв. м, что является максимальным показателем в городе. Также существенное увеличение средних цен произошло в ЮАО (176 530 руб. за кв. м, +8,9%), ЗАО (177 290 руб. за кв. м, +8,3%) и ВАО (178 820 руб. за кв. м, +8,3%). Снижение показателя, вызванное структурными изменениями, отмечено в трех округах: СЗАО (-8,8%), СВАО (-1,6%) и ЮВАО (-0,5%).
Средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента в разрезе округов, руб.
Источник: «Метриум»
В июне 2019 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 9,8 млн руб. (+1,4% к декабрю 2018 года). В разбивке по типологии средний бюджет покупки находился на уровне:
- студий – 5,4 млн руб. (+4,8%);
- однокомнатных – 7,3 млн руб. (+5,1%);
- двухкомнатных – 10,1 млн руб. (+1,4%);
- трехкомнатных – 13,4 млн руб. (+3,0%);
- многокомнатных – 20,9 млн руб. (+7,4%).
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
студии |
18,9 |
25,6 |
37,2 |
117 000 |
209 900 |
350 600 |
2 928 000 |
5 380 614 |
7 896 350 |
однокомн. |
29,4 |
40,1 |
76,8 |
115 000 |
180 838 |
300 000 |
4 255 000 |
7 253 089 |
12 908 450 |
двухкомн. |
43,4 |
61,9 |
93,3 |
97 501 |
162 582 |
262 202 |
5 428 800 |
10 068 228 |
22 272 000 |
трехкомн. |
62,6 |
83,6 |
148,6 |
93 506 |
160 001 |
286 700 |
7 248 740 |
13 371 097 |
24 733 663 |
многокомн |
34,5 |
111,4 |
295,2 |
112 770 |
187 999 |
315 077 |
6 037 500 |
20 940 240 |
65 888 197 |
итого |
18,9 |
58,4 |
295,2 |
93 506 |
167 820 |
350 600 |
2 928 000 |
9 808 380 |
65 888 197 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в июне 2019 года:
- ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 24,9 кв. м за 3 млн руб.
- ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн руб.
- ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,8 кв. м за 3,8 млн руб.
Основные тенденции
«За I полугодие 2019 года рынок новостроек массового сегмента пополнился сопоставимым с аналогичным периодом прошлого года количеством новых проектов, при этом число новых корпусов почти в два раза превысило прошлогодний показатель, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В результате объем предложения увеличился на 10%, несмотря на то, что было отмечено существенное снижение доли квартир в объектах на начальной стадии строительной готовности. Процент таких лотов сократился за шесть месяцев почти на треть (до 15%), что было обусловлено ускорением темпов строительства в преддверии вступления в силу поправок в законодательство (с 1 июля реализация новостроек по старым правилам может быть возможной при условии 30% технической готовности и 10% проданных площадей).
Реформа оказала существенное влияние на ценовую динамику. Средняя цена за полугодие выросла на 3,5%, однако в четырех округах рост варьировался от 8% до 13%. Максимальный скачок произошел в феврале, в дальнейшем в течение трех месяцев цены стагнировали. Повышаться снова цены начали массово в июне, и есть все основания предполагать, что в третьем квартале рост продолжится. Кроме того, период щедрых скидок остался в прошлом, в этом году даже во время майских праздников девелоперы отказались от традиционных дисконтов в 8-9%, средняя скидка составила 5%. Вопрос – как долго будет сохраняться покупательская активность при таких условиях? Тем более, что уже сейчас средняя цена на новостройки массового сегмента в половине округов превышает отметку в 175 тыс. рублей за кв. м. При такой динамике цен и все меньших дисконтах спрос во втором полугодии, наверняка, начнет сжиматься».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 3,2 млн кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.