Рынок офисной недвижимости: итоги и прогнозы
Дата публикации - 19.03.2019 г.
Автор - S.A. Ricci
Сайт - ricci.ru
Ключевые слова: S.A. Ricci , офисная недвижимость, аренда, покупка, инвестиции, коммерческая недвижимость, бизнес-центр, объем, проданные площади.
Обзор рынка офисной недвижимости
Общие тенденции и события
- Высокий спрос на офисы сохраняется. За 12 месяцев 2018 г. было куплено и арендовано 768 тыс. кв. м. Снижение на 13% относительно прошлого года вызвано вымыванием востребованных площадей и недостатком предложения в центральных локациях (зоны СК и БК).
- Минимальный ввод нового предложения в 2018 г. (128 тыс. кв. м) привел к снижению вакансии и росту арендных ставок.
- Уровень вакансии (усредненный для А, В+ и В) впервые за последние 10 лет снизился ниже 10% и составил 9% по итогам 2018 г. Особенно интенсивно вакансия снизилась в классах А и В+ (более чем на 5 п. п.).
- Средневзвешенная ставка аренды (усредненная для А, B+ и B) за 2018 г. выросла на 3% до уровня 18 000 руб./кв.м/год. Драйвером роста стал класс А, где прирост составил 7%, в то время как в классе В ставка, напротив, снизилась на 2%.
- По заявлению девелоперов, в 2019 г. к вводу планируется порядка 400 тыс. км. м офисных площадей. Реализация планов будет свидетельствовать о постепенном выходе рынка офисной недвижимости на новый цикл. Темп снижения уровня вакансии будет замедляться, тем не менее, сдержанный рост ставки сохранится.
Показатель, 2018 г. | Класс А | Класс В+ | Класс В |
Объем общего предложения, млн .кв м | 6 | 5,8 | 4 |
Объем нового предложения, тыс. кв м- | 108 | 20 | - |
Объем сделок, тыс. кв м. | 420 | 271 | 77 |
Доля вакантных площадей | 11% | 9% | 6,5% |
Ставка аренды*,руб./кв.м./год | 24 800 | 13 100 | 11 900 |
*для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов
Инвестиционный рынок
- В целом объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сокращается 3-й год подряд, и, в частности, в офисный сегмент. За 2018 г. объем инвестиций в офисные объекты сократился на 39% до $1,1 млрд. ($1,8 млрд. в 2017 г.). Впервые за 3 года объем вложений в офисную недвижимость уступает первенство торговому сегменту.
- Около 91% инвестиций реализовано в столице ($996 млн.). Востребованность офисной недвижимости у инвесторов в Санкт-Петербурге также снизилась до $93 млн., что на 37% меньше показателя 2017 г. ($147 млн.).
- Порядка 89% инвестиций ($980 млн.) – отечественные. Иностранные инвесторы вложили $116 млн.
- Ставка капитализации по итогам 2018 г. составила 10-11,5%.
Предложение
По итогам 2018 г. прирост нового предложения составил 128 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние 5 лет. Тренд на снижение стал следствием перепроизводства офисных площадей и неблагоприятной экономической конъюнктуры (санкции, отток капитала, волатильность рубля, инфляция и т.п.) Все это привело к отмене или замораживанию строительства новых офисных зданий, а также к реконцепции офисных проектов в апартаменты.
В 2018 г. объем нового предложения офисных площадей на 67% меньше показателя 2017 г. (392 тыс. кв. м) и почти в 10 раз уступает показателю 2014 г. (1,2 млн. кв. м).
Совокупный объем офисной недвижимости увеличился на 0,8% и по итогам 2018 г. составил 15,8 млн. кв. м.
Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы
Источник: S.A. Ricci
В структуре нового предложения стабильно доминируют качественные объекты класса А. По итогам 2018 г. их доля составила 84% от общего объема (108 тыс. кв. м). Прирост объектов класса B+ составил 20 тыс. кв. м (16% от общего объема). В 2017 г. пропорция ввода была сопоставима, однако абсолютные показатели были выше: ввод новых офисных объектов класса А и B+ составил 338 тыс. кв. м и 54 тыс. кв. м соответственно.
Структура прироста новых офисных площадей по классам
Внешний круг: Новое предложение офисной недвижимости 2018 г.
Внутренний круг: Новое предложение офисной недвижимости 2017 г.
В территориальном разрезе доминировали зоны ТТК (51% и 65,4 тыс. кв. м) и МКАД (46% и 58,5 тыс. кв. м). Напомним, в 2017 г. лидировал район ММДЦ, на который пришлось более половины введённых площадей (более 200 тыс. кв. м). В 2017 г. в зоне ТТК и СК было введено 85 и 41 тыс. кв. м соответственно.
Распределение нового предложения по кольцевым зонам
Источник: S.A. Ricci
Название |
Адрес |
GLA, кв.м |
Класс |
«Амальтея» |
ИЦ Сколково, Большой бульвар, 40 |
31 000 |
А |
«ВТБ Арена Парк» |
Ленинградский пр-т, 36, стр. 9 |
27 500 |
А |
«Новион» |
ул. Самарская, 1 |
22 000 |
А |
«Крунит» |
ул. Нагорная, 3, стр.1 |
9 000 |
B+ |
В 2019 г. ожидается рост девелоперской активности. Планируется ввести 415 тыс. кв. м офисной недвижимости. Порядка половины проектов – крупные объекты, площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.
Всего в зоне ТТК планируется ввести более половины новых объектов, что составит порядка 220 тыс. кв. м в 2019 г.
Доля качественных объектов класса А продолжит доминировать, однако снизится до 73% от общего объема и составит порядка 300 тыс. кв. м.
По нашим прогнозам, в 2019 г. совокупный объем предложения может увеличиться на 1,5-2%. Не все здания будут введены согласно планам, однако можно констатировать оживление девелоперской активности.
Название |
Адрес |
GLA, кв.м |
Класс |
«Искра Парк» |
Ленинградский пр-т, 35 |
58 200 |
А |
Стратос |
ИЦ Сколково |
32 100 |
А |
Парк Легенд |
ул. Автозаводская, вл. 23 |
31 800 |
B+ |
Хуамин |
ул. Вильгельма Пика, вл. 14 |
24 800 |
А |
Орбион |
Инновационный центр Сколково |
22 600 |
А |
Спрос
По итогам 2018 года объем новых сделок на рынке офисной недвижимости составил 768[1] тыс. кв. м, что на 13% меньше показателя 2017 года – тогда объем реализованных сделок составлял 890 тыс. кв. м.
Источник: S.A. Ricci
В 2018 года доля сделок по пересогласованию договоров аренды составила 30% (325 тыс. кв. м) от общего объема всех заключенных сделок. В 2017 г. объем сделок по пересогласованию был несколько выше (366 тыс. кв. м), однако доля в общем объеме составляла также 30%.
В разрезе классности структура спроса осталась идентичной относительным показателям 2017 г. Класс А продолжает доминировать в структуре спроса. В 2018 г. на долю класса А приходится более половины купленных и арендованных помещений (420 тыс. кв. м). В 2017 г. показатель новых сделок в классе А составлял сопоставимую долю, однако был выше в абсолютном выражении (498 тыс. кв. м).
Структура спроса офисных площадей по классам
Доля сделок по аренде продолжает увеличиваться относительно продажи второй год подряд, достигнув 82%. В абсолютном значении около 632 тыс. кв. м было сдано в аренду, что на 4% больше показателя предыдущего года (607 тыс. кв. м). Объем проданных площадей сократился практически в 2 раза и составил 136 тыс. кв. м по итогам 2018 г. (2017 г. – 279 тыс. кв. м).
Изменение структуры спроса по типу сделок
В 2018 г. средний размер сделки сократился на 5% до 2 000 кв. м по сравнению с аналогичным показателем 2017 г. (2 100 кв. м).
На протяжении 5 лет можно проследить тенденцию роста среднего размера сделки, что отражает увеличение спроса на крупные помещения. Снижение в 2018 г. объясняется минимальным вводом объектов и отсутствием больших качественных лотов в интересных локациях. В итоге отсутствие подходящего предложения препятствует совершению крупных сделок.
Доля сделок аренды/покупки площадей до 3 000 кв. м в общем количестве составила 80%. На сделки площадью от 3 000 до 10 000 кв. м пришлось 18%. Сделки площадью более 10 000 кв. м составили 2% от общего количества.
Мы прогнозируем рост размера средней сделки по мере увеличения девелоперской активности, особенно в центральной части города. В 2019 г. мы ожидаем, что средний размер сделки составит 2 000- 2 200 кв. м.
Динамика размера средней сделки за 5 лет, кв.м
Источник: S.A. Ricci
Объект |
Адрес |
Класс |
Площадь, кв.м |
Клиент |
Тип сделки |
Квартал |
|||
«Арбат1» |
ул. Арбат, 1 |
А |
18 400 |
Аэрофлот |
Аренда |
2Q |
|||
«ВЭБ Арена» |
3-я Песчаная ул., 2А |
B+ |
12 700 |
Транснефть -Технологии |
Аренда |
2Q |
|||
Ефремова, 10 |
ул. Ефремова, 10 |
B+ |
11 400 |
Трансмашхолдинг |
Аренда |
2Q |
|||
«Башня на Набережной» |
Пресненская наб., 10 |
А |
11 200 |
Ozon.ru |
Аренда |
2Q |
|||
«ВТБ Арена» |
Ленинградский проспект, 36 |
А |
9 200 |
Эталон Инвест |
Аренда |
4Q |
|||
«1Shukov» |
пр-т Маршала Жукова, 1 |
B |
7 100 |
Lamoda |
Аренда |
2Q |
|||
«Кунцево Плаза» |
ул. Ярцевская, 19 |
А |
6 100 |
Media Instinct |
Аренда* |
3Q |
|||
«Белая Площадь» |
ул. Бутырский Вал, 10 |
А |
5 900 |
WeWork |
Аренда |
4Q |
|||
«Фактория» |
ул. Вятская, 27 |
B |
4 900 |
Школа 42 |
Аренда* |
2Q |
* Сделки S.A. Ricci
По итогам 2018 г. спрос был сконцентрирован в пределах ТТК. Доля реализованных сделок в данной зоне выросла до 50% (46% - показатель 2017 г.), однако в абсолютном выражении объем снизился с 405 до 367 тыс. кв. м. Второе место по объему новых сделок занимает Садовое кольцо – 150 тыс. кв. м, что составляет 20% от общей суммы. В абсолютном выражении показатель снизился на 40% (260 тыс. кв. м в 2017 г.). Несмотря на крайне ограниченное предложение объем сделок в зоне БК превысил 51 тыс. кв. м (7% от общего объема), в том числе благодаря крупной сделке в БЦ Арбат 1 – Аэрофлот арендовал 18,4 тыс. кв. м.
По итогам 2018 г. в объектах, расположенных в зоне МКАД, объем новых сделок увеличился на 78% по сравнению с 2017 г. и составил 110 тыс. кв. м против 62 тыс. кв. м.
Из-за дефицита предложения в зоне Москва-Сити, особенно крупных блоков, почти на 60% снизился объем новых сделок по сравнению с 2017 г. в данной зоне – с 152 тыс. кв. м до 61 тыс. кв. м.
Динамика распределения спроса по кольцевым зонам Москвы
Спрос по итогам 2018 г. по отраслевой принадлежности скорректировался относительно 2017 г.:
- Увеличилась доля представителей сферы IT/Технологии/Связи – с 8% до 18% (почти 140 тыс. кв. м).
- Представители оптовой и розничной торговли приобрели/арендовали около 80 тыс. кв. м. В общей структуре доля выросла с 5% до 10%.
- Доля финансовых организаций также составила порядка 10% от общего объема (менее 80 тыс. кв. м). Но относительно 2017 г. наблюдается серьезное снижение в абсолютном и относительном выражениях.
Структура спроса по отраслевой принадлежности
Спрос находится на высоком уровне последние 3 года. Тенденция к снижению в 2018 г. объясняется вымыванием востребованного предложения. При своевременном выходе на рынок запланированных объектов, в 2019 г. спрос сохранится в диапазоне 800 - 900 тыс. кв. м. Объем сделок будет формироваться в основном за счет компаний сферы IT, торговли, финансового сектора, а также системных игроков российской экономики.
Вакантность
Усредненный показатель уровня вакантных площадей на офисном рынке Москвы (классы А, В+ и В) впервые за последние 10 лет снизился ниже уровня 10% и составил 9% по итогам 2018 г. Наибольшее снижение за год (на 5 п.п.) наблюдалось в классах А и В+, которые были наиболее востребованы последние годы:
- 11% вакантных площадей в объектах класса А.
- 9% вакантных площадей в объектах класса В+.
- 6,5% вакантных площадей в объектах класса В.
Мы ожидаем сохранения тенденции снижения уровня вакантности, однако темпы замедлятся при вводе в эксплуатацию всех запланированных на 2019 г. новых объектов.
Ставки
По итогам 2018 г. средневзвешенная ставка аренды (классы А, В+ и В) выросла на 3% и составила 18 000 руб./кв.м/год (17 500 руб./кв.м/год по итогам 2017 г.).
Драйвером роста стали площади класса А. Средняя стоимость аренды увеличилась на 7% до 24 800 руб./кв.м/год.
В классах В+ и В ставки, напротив, снизились на 0,5% и 2% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды в классе В+ составила 13 100 руб./кв.м/год. В классе В – 11 900 руб./кв.м/год.
Выраженный рост ценовых показателей в классе А и снижение в классе В свидетельствует о востребованности именно качественных площадей. Новые объекты, запланированные на 2019 г. не смогут полностью удовлетворить спрос. Тенденция роста арендной ставки на качественные площади, особенно в центральных зонах, сохранится.
[1] без учета сделки «Суворов плаза»