Исследование ставки капитализации для складских помещений класса B, B+, А, А+, расположенных в Московском регионе


назад в раздел Заметки



Дата публикации - 15.08.2023 г.
Автор - Лекаркина Надежда Константиновна
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
Cайт - otsenk.ru
E-mail: bnk@esm-invest.com


 

Ключевые слова: ЦЭПЭС, анализы рынка, ставка капитализации.

 

Ставка капитализации показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении следующих двенадцати месяцев.

При оценке имущества используется формула, согласно которой Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Стоимость недвижимости.

При этом, в соответствии с п. 23 в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» ставка капитализации для метода прямой капитализации «определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».

Так, в рамках настоящего настоящей статьи приводятся результаты проведенного исследования по анализу расчетных значений ставки капитализации методом парных продаж, а также некоторые расчеты из данного исследования.

В исследовании была сделана выборка объектов складской недвижимости Московского региона. При этом отбирались только те объекты, которые одновременно предлагались, а аренду и на продажу.

Рыночные арендные ставки очищались от операционных расходов, также учитывался фактор неполной загрузки, чтобы сымитировать расчет чистого операционного дохода.

Все расчеты делались исходя из удельной стоимости (за 1 кв. м).

Объекты, отобранные для анализа, приведены в приложении к настоящей статье.

В таблице ниже приведены расчеты ставки капитализации по данным объектам методом парных продаж. Объекты аналоги для аренды приведены отдельно ниже в приложении к исследованию.

Стоимость 1 кв. м,
руб.

Арендная ставка,
руб./кв. м/год

Арендная ставка,
руб./кв. м/год, очищенная от операционных расходов в размере 29% в условиях полной загрузки
(Вариант 1)

Расчетная ставка капитализации

Арендная ставка,
руб./кв. м/год, очищенная от операционных расходов в размере 23% в условиях неполной закрузки неполной загрузки (13%)
(Вариант 2)

Расчетная ставка капитализации

75000,00

7800,00

5538,00

0,07

4992,00

0,07

60001,00

7000,00

4970,00

0,08

4480,00

0,07

60001,00

8880,00

6304,80

0,11

5683,20

0,09

60001,00

7800,00

5538,00

0,09

4992,00

0,08

60001,00

7000,00

4970,00

0,08

4480,00

0,07

65000,00

10000,00

7100,00

0,11

6400,00

0,10

65000,00

8500,00

6035,00

0,09

5440,00

0,08

65000,00

6500,00

4615,00

0,07

4160,00

0,06

74400,00

6480,00

4600,80

0,06

4147,20

0,06

74400,00

10000,00

7100,00

0,10

6400,00

0,09

65000,00

7000,00

4970,00

0,08

4480,00

0,07

90000,00

10800,00

7668,00

0,09

6912,00

0,08

61507,00

9060,00

6432,60

0,10

5798,40

0,09

124770,00

11520,00

8179,20

0,07

7372,80

0,06

96000,00

13500,00

9585,00

0,10

8640,00

0,09

115005,00

13500,00

9585,00

0,08

8640,00

0,08

75000,00

7800,00

5538,00

0,07

4992,00

0,07

75000,00

9120,00

6475,20

0,09

5836,80

0,08

Среднее значение

 

 

0,090

 

0,080

Средневзвешенное значение по количеству наблюдений

 

 

0,085

 

0,077

Минимум

 

 

0,06

 

0,06

Максимум

 

 

0,11

 

0,10

Всего было сделано 18 наблюдений. Статистика по количеству наблюдений приведена в таблице ниже.

Значение рассчитанной ставки капитализации

Количество наблюдений для варианта 1

Количество наблюдений для варианта 2

0,06

1

3

0,07

4

5

0,08

4

5

0,09

4

4

0,1

3

1

0,11

2

0

Вывод. В соответствии с проведенным исследованием средние значения ставки капитализации для складских помещений класса B+, А, А+, расположенных в Московском регионе могут составить 7,7…9,0%. Небольшое количество наблюдений по максимальным и минимальным значениям (6% и 11%) свидетельствует о нецелесообразности их применения для целей оценки складской недвижимости доходным подходом.

Приложение

]]>https://pushkino.cian.ru/sale/commercial/291552691/]]>

]]>https://ramenskoye.cian.ru/sale/commercial/291552667/]]>

]]>https://noginsk.cian.ru/sale/commercial/291453574/]]>