Как сэкономить на ипотеке?
Дата публикации - 24.10.2022 г.
Автор - Васильева Оксана Николаевна
к.ю.н.
доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, ипотека.
Для того, чтобы сэкономить на ипотеке для начала необходимо определить выгодную программу кредитования, а также заранее рассчитать расходы с учётом различных тактик выплаты кредита.
Сэкономить на ипотеке можно следующим образом:
1.Погасить изначальную сумму долга наравне с процентами.
На сегодняшний день существует два наиболее распространенных вида платежей, по которым можно выплачивать ипотеку – это аннуитетный и дифференцированный. Иногда банк дает возможность клиенту выбрать ее самому, а иногда конкретная схема уже привязана к ипотечной программе. Первая и самая распространенная схема по выплате кредита – аннуитетная.
Аннуитетный платёж — это равный по сумме платеж, который начисляется равными платежами на весь срок кредитования. При таких обстоятельствах сначала долг практически не погашается, поэтому сумма переплаты в этом случае будет больше. Подобный тип платежа подходит тем заемщикам, которые хотят выплачивать ипотеку равными суммами в течение всего срока.
Дифференцированный — это такой платеж, когда сумма основного долга всегда постоянна в течение всего срока погашения кредита, и на которую каждый месяц пересчитывается процентная ставка. Поэтому изначально здесь довольно-таки крупные платежи, которые со временем выравниваются и ближе к концу срока погашения кредита получаются небольшие суммы.
2. Выбрать правильный банк.
Особое внимание стоит уделить поиску кредитной организации, в которой будет оформлен кредит. Выгоднее выбирать свой зарплатный банк, ввиду того что «своим» клиентам банки предлагают специальные условия: в частности, несколько сниженный размер процентной ставки, минимизация разовых комиссий, страховок. Это обусловлено тем, что кредитная организация мониторит доход личности, отслеживает стабильность заработка. Риски банка в таких условиях ниже, поскольку он уверен в стабильности дохода клиента, а значит, готов пойти на уступки.
3. Первоначальный взнос.
Как я уже говорила ранее, к ипотеке стоит заранее подготовиться, рассчитать все расходы и всевозможные вытекающие последствия. Первоначальный взнос – это аванс, который заёмщик вносит из своих личных средств в покупку недвижимости, обычно он составляет от 10% до 30% от полной стоимости покупки. Чем больше взнос, тем меньше ставка по кредиту. Отсюда меньше задолженность перед кредитной организацией, меньше ежемесячные выплаты и срок ипотеки, а значит меньше переплата по процентам.
4. Досрочное погашение ипотеки.
Досрочное погашение кредита- эффективный способ экономии на ипотеке с целью поскорее закрыть кредит и поменьше переплатить банку. Это оплата задолженности (внесение больших сумм) с опережением графика платежей. При досрочной выплате кредита можно одним платежом сразу погасить долг или погасить долг наперед частично. При полном погашении человек вносит остаток долга одним платежом, при частичном вносится только определённая сумма задолженности, которая полностью не покрывает долг. Поскольку банк начисляет проценты на сумму остатка задолженности, то выгоднее и эффективнее сразу вносить появившиеся деньги, чтобы банк совершил перерасчёт и обложил процентами оставшуюся сумму. Возникает другой вопрос, когда это сделать – в начале или в конце срока ипотечного кредита. Например, размер желаемого кредита – 4 млн руб. сроком на 5 лет под 12%.
Первый платеж 1 декабря 2021 года. Появилась лишняя сумма, которую человек желает внести в виде досрочного погашения -1 миллион рублей. В первом случае, без досрочного погашения, необходимо заплатить в виде уплаты процентов – 1 338 667,45 рублей. Во втором, при досрочном погашении в начале срока кредита (1 марта 2022 года) нужно заплатить в виде процентов 1 021 878,56 рублей. В третьем случае, когда уплата досрочного погашения произведена в конце срока (1 декабря 2026 года) пользования кредитом необходимо заплатить 1 272 481,90 рублей. Таким образом, если досрочный платеж внесён в начале срока пользования кредитом, то переплата банку оказывается меньше. Деньги, которые вносятся в счет досрочного погашения уменьшают основной долг, они не идут на уплату процентов банку. То есть, если мы внесли 1 млн рублей досрочно, то с этого момента база для начисления процентов уменьшается. Вывод: чтобы сэкономить на размере переплаты банку, погашать ипотечный кредит желательно досрочно, чем раньше, тем лучше.
5. Правильно выбрать срок кредита.
От срока напрямую зависит размер переплаты. Чем больше срок, тем больше заёмщик заплатит по кредиту. Например, человек хочет взять ипотечный кредит 3.000.000 на 15 или 20 лет под 10%, выбрав аннуитетный тип.
15 лет. Ежемесячный платеж составит: 32 238,15 руб., а переплата от суммы кредита 2 802 867 руб., 35%. Долг + проценты = 5 802 867,00 руб.
20 лет. Ежемесячный платеж: 28 950,65 руб., здесь переплата составит: 3 948 156 руб., 38%. Долг + проценты = 6 948 156,00 руб.
Отсюда делаем вывод, что переплата составляет 1 млн рублей, хотя разница в ежемесячных платежах несущественна (разница в платежах составляет ~3 тыс. руб.).
6. Страховка.
Страховать жизнь и здоровье — это необязательная услуга, но если брать кредит без страховки, то увеличивается процентная ставка и ежемесячный платеж. Страховой полис необязательно покупать в определенном банке, например, в СБЕРе, и на это есть основная причина: его завышенная стоимость относительно других страховых компаний. На официальном сайте абсолютно любого банка можно найти перечень страховых компаний, участвующих в страховании физических лиц и рассчитать стоимость страхового полиса. Как правило, именно в отдельных дочерних компаниях стоимость страховки будет намного дешевле, нежели чем в банке.
