Как безопасно приобрести или продать коммерческую недвижимость
Дата публикации - 01.07.2021 г.
Автор - Коняева Анна Юрьевна
Управляющий партнер
юридической компании ЦПО Групп
Сайт - pravorf.ru
Ключевые слова: CPO GROUP (ЦПО Групп), недвижимость. сделка купли-продажи.
Приобретение или продажа объекта коммерческой недвижимости – довольно сложные процессы, требующие тщательной подготовки. Как продавец, так и покупатель могут столкнуться со сложностями и юридическими рисками, которые важно вовремя выявить и предотвратить. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.
Продажа коммерческого объекта
Продавцу важно уделить внимание предпродажной подготовке, а именно:
- подготовить объект к продаже (клининг, ремонт при необходимости);
- погасить задолженности по коммунальным платежам (если они имеются);
- заняться узакониванием переустройства или перепланировки, если они проводились без разрешительной документации;
- снять обременения, в т.ч. залог банка, если он не снят после погашения ипотеки;
- привести в порядок документацию об объекте (правоустанавливающую, кадастровую, сведения об отсутствии обременений и т.д.).
Рекомендуем продавцам не скрывать сведения об имеющихся обременениях, а также фиксировать в договоре реальные характеристики недвижимости. В случае сокрытия сведений об объекте продавец может быть привлечен к ответственности.
Приобретение коммерческого объекта
Процесс подготовки к покупке объекта недвижимости требует повышенного внимания со стороны покупателя.
Важно тщательно проверить документацию и сведения об объекте недвижимости и продавце. Если объект продает компания, нужно запросить ее учредительные документы, проверить финансовое положение продавца, полномочия директора, сведения о судебных спорах и иную информацию. Если недвижимость продает физическое лицо, важно проверить его паспорт, наличие согласия супруга на отчуждение объекта, наличие исполнительных производств и судебных разбирательств.
Необходимо проверить документы (примерный перечень):
- правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, или дарения, свидетельство о наследстве, акт ввода объекта в эксплуатацию, если продавец сам строил объект или иные – в зависимости от ситуации);
- выписку из ЕГРН на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
- документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- техническую документацию: поэтажные планы, технический паспорт (план), сведения по подключению к сетям электро, тепло, водо, газо - снабжения (в зависимости от объекта);
- кадастровый паспорт помещения;
- документы, касающиеся обременений объекта.
Рекомендуем покупателю убедиться в отсутствии обременений на объект, включая долгосрочные договоры аренды, убедиться в законности перепланировок и переустройства, проверить наличие согласий на сделку (при необходимости), например, согласия залогодержателя на отчуждение объекта (если оно в залоге), или наличие корпоративных согласий.
Также стоит проверить наличие или отсутствие статуса объекта культурного наследия, наличие охранных обязательств или обязательств по капитальному ремонту. Если у недвижимости есть такой статус, к ее эксплуатации выдвигаются особые требования, которые могут быть затратными для собственника, трудновыполнимыми или вовсе невыполнимыми.
Рекомендуем уделить внимание репутации и благонадежности продавца.
Цель проверочных мероприятий – выявление всех особенностей объекта недвижимости и оценка рисков, связанных с ними. Эта информация поможет сделать выводы о возможных дополнительных тратах и целесообразности сделки в целом.
Оформление продажи/приобретения объекта недвижимости
После того, как стороны обговорили условия будущей сделки, их намерения оформляются документально. В зависимости от ситуации могут быть заключены предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, авансовое соглашение (далее – предварительный договор).
Подбирая объект недвижимости, покупатель руководствуется определенными характеристиками и преследует конкретные цели, которым объект должен соответствовать. При заключении предварительного договора необходимо точно отразить все важные параметры объекта недвижимости.
Также в предварительном договоре сторонам нужно закрепить порядок взаиморасчетов, способ оплаты, какие обязательства стороны берут друг перед другом до заключения основного договора купли-продажи (например, предоставление дополнительных документов, погашение задолженности по коммунальным услугам, осуществление выписки из квартиры), срок заключения основного договора купли-продажи объекта. В дальнейшем стороны заключают договор купли-продажи, в котором фиксируются все детали сделки, состояние объекта недвижимости, сроки и порядок его передачи от продавца к покупателю, ответственность сторон за отказ от сделки. Договор заключается в простой письменной форме и имеет юридическую силу с момента его подписания сторонами.
Нередко продавцы предлагают указать в договоре заниженную стоимость объекта недвижимости. Такие сделки для покупателя имеют множество рисков.
Договор об отчуждении недвижимости, в зависимости от ситуации, может заключаться с привлечением нотариуса. На заключительном этапе документация о сделке передается в Росреестр, где сделка регистрируется. Передать документы в регистрирующий орган можно несколькими способами: на бумажном носителе через офисы МФЦ, по почте, через нотариуса, через услугу электронной регистрации сделок в банке или в электронном виде на сайте Росреестра.
В заключение отметим, что объект коммерческий недвижимости – это инструмент, активно используемый в бизнесе. Важно выявить все риски, связанные с таким помещением и детально изучить его историю. Не всегда у покупателя есть возможность сделать это самостоятельно, в таких случаях рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам.
