Высокодоходные инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса города Сочи (High-yield investment in economy class residential real estate in Sochi)

 

Исаева Анна Владимировна
основатель и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
ученая степень – кандидат филологических наук
адрес электронной почты - ask-engeneering@list.ru
сайт - ]]>www.genplans.ru]]>
телефон  +7 (495) 960-80-48
]]>https://vk.com/genplans]]>
]]>www.facebook.com/genplans]]>
]]>www.instagram.com/genplans.ru]]>

Дата публикации - 30.07.2020 г.

 

Аннотация. Эволюция инвестиционных возможностей в жилую недвижимость эконом-класса города Сочи за последние 10 лет.
Ключевые слова: частные инвестиции, недвижимость Сочи, инвестиции в недвижимость Сочи, инвестиции в недвижимость, инвестиции в жилую недвижимость, инвестиции в курортную недвижимость, небольшие инвестиции, высокодоходные инвестиции, АСК Инжиниринг. 

Abstract. Evolution of investment opportunities in economy class residential real estate in Sochi over the past 10 years.
Keywords: private investment, Sochi real estate, Sochi real estate investment, real estate investment, residential real estate investment, resort real estate investment, small investment, high-yield investment.

ВЫСОКОДОХОДНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЭКОНОМ-КЛАССА ГОРОДА СОЧИ
HIGH-YIELD INVESTMENT IN ECONOMY CLASS RESIDENTIAL REAL ESTATE IN SOCHI

Любой человек, когда-либо интересовавшийся частными инвестициями, знает, что найти выгодный и надежный способ вложения небольшой суммы – от 500 000 до 1 500 000 руб. - всегда непросто. Недвижимость, которая привлекает сегодня многих как способ безопасных инвестиций, чаще всего не дает доходности более 9-12% годовых даже в крупных городах – Москве и Санкт-Петербурге, поскольку цены на квартиры, офисы, торговые помещения или апартаменты в обеих столицах крайне высоки, а арендные ставки существенно не повышаются. Минимальный срок окупаемости таких объектов – 10 лет. Возможно, эти показатели эффективности и считаются приемлемыми, однако не всех они устраивают.

В этой статье я хочу описать трансформацию уникальных инвестиционных возможностей главного черноморского курорта нашей страны – города Сочи, который после Олимпиады 2014 года превратился в третью столицу. Как это ни странно, но в таком привлекательном для многих соотечественников регионе в течение последних 10 лет были и до сих пор остаются варианты выгодных инвестиций небольших сумм в жилую недвижимость эконом-класса!

Фото 1. Закат на пляже в Адлерском районе г. Сочи

Квартиры в Сочи от 500 000 руб.!
Увидев сегодня подобную рекламу, многие сочтут ее откровенным надувательством. И будут правы! Однако еще каких-нибудь 7 лет назад такие объекты существовали в действительности и любой желающий мог их купить.

Спрос на сочинскую жилую недвижимость после 2008 года, конечно же, подстегнула олимпийская стройка, вслед за которой потянулась и стройка многоквартирных домов.  Застройщики всех категорий начали осваивать привлекательные территории, в том числе и на земле с видом разрешенного использования ИЖС. В отличие от официальных застройщиков, возводивших многоэтажки по ФЗ-214, частники строили многоквартирные дома на индивидуальных жилых участках, оформляя свои объекты впоследствии через суд. Покупатели же регистрировали в них право собственности не на квартиры, а на жилые помещения. Несмотря на то, что подобная практика распространена в Сочи повсеместно, покупатели недвижимости из других регионов не были о ней осведомлены, а потому относились с подозрением. Правда, большинство из тех, кто все-таки решил рискнуть, остались в выигрыше.

Сравним два объекта эконом-класса в марте-апреле 2013 года, имеющих схожее расположение – в   районе с развитой инфраструктурой, не далее 1 км от пляжа и с видами на море из окна. Декларируемый срок сдачи – декабрь 2013 года.

1. Квартира 34 кв. м в шестнадцатиэтажном жилом комплексе, возводимом по ФЗ-214 официальным застройщиком из Санкт-Петербурга, на этапе строительства стоила 2 100 000 руб.
2. Жилое помещение 32 кв. м в шестиэтажном многоквартирном доме, возводимом частным застройщиком на земле ИЖС, на этапе строительства стоило 950 000 руб.

Цены за квадратный метр, таким образом, на квартиры и жилые помещения отличались в среднем в два раза: 60 000 – 75 000 руб. против 30 000 – 45 000 руб.  

Частные застройщики имели перед официальными и еще одно преимущество, они могли формировать поэтажные планы с учетом потребительского спроса, а потому выводили на рынок даже очень маленькие студии – от 15 до 25 кв. м, которые стоили от 500 000 до 800 000 руб. Они также оперативно реагировали на тенденции рынка и по своему усмотрению меняли планировки на этапе строительства, в том числе и под конкретного покупателя, предоставляли клиентам беспроцентные рассрочки.

Фото 2. Строительство частного многоквартирного дома в Адлерском районе г. Сочи

Кейс: студия 15 кв. м.

В апреле 2013 года в Адлере, в районе Голубые Дали жилые помещения по 32-34 кв. м на первом этаже частного многоквартирного дома из-за плохих видовых характеристик  по цене 1 000 000 руб. продавались крайне медленно. Застройщик принял решение поделить каждое такое помещение на 2 равные части и обустроить в них отдельные входы с улицы. В итоге 8 мини-студий по 15 кв. м по цене 550 000 руб. были распроданы в течение недели. Летом 2014 года эти же студии уже продавались на вторичном рынке по цене 800 000 руб.

Плюсы и минусы жилых помещений

Многие владельцы сочинских квартир отрицательно относятся к жилым помещениям в частных многоквартирных домах, ссылаясь на сомнительный статус такого типа недвижимости и отсутствие гарантий застройщика. Эти аргументы следует принять во внимание, однако в большинстве своем покупатели жилых помещений, заключившие  предварительные договоры с застройщиками до 2014 года, успешно оформили свою недвижимость в собственность и даже получили прописку. Этому способствовала предолимпийская суета: властям было не до того, чтобы устранять пробелы в законодательстве,  они торопились привести город в порядок, а потому администрация всячески способствовала завершению всех строек до начала 2014 года. В этом смысле покупка недвижимости в Сочи на этапе строительства в доолимпийский период сопровождалась меньшим количеством рисков, чем после 2014 года.

Проблемы со сдачей домов в эксплуатацию или подключением центральных коммуникаций имели место и до Олимпиады, однако это были редкие случаи, причем столкнулись с ними в равной степени как официальные, так и частные застройщики, не сумевшие найти общий язык с администрацией города.

Оглядываясь назад, сегодня уже смело можно утверждать, что владельцы объектов со статусом «жилое помещение», приобретенных до 2014 года, по сравнению с владельцами квартир, никак в своих правах не ущемлены. К невысокой цене такой недвижимости прибавляются еще и сравнительно низкие коммунальные платежи, ведь в домах этого типа, как правило, обустраивается собственная газовая котельная, позволяющая жителям самостоятельно регулировать подачу тепла, а потому зимой квартплата в них в разы меньше, чем в домах с центральным отоплением.  Кроме того, отсутствует и ежемесячная плата за капитальный ремонт.

Кейс: сдача в аренду студии 15 кв. м.

Рассмотрим доходность описанной выше студии площадью 15 кв. м на первом этаже с отдельным входом. Отделка и оборудование обошлись собственнику в 300 000 руб. С 2014 года  владелец имел возможность сдать это помещение:

• в долгосрочную аренду за 15 000 руб./мес. (коммунальные платежи не входят в стоимость аренды);
• в долгосрочную аренду под неофициальный мини-офис для ИП (дизайн-студия, частная мастерская) за 18 000 руб./мес. (коммунальные платежи не входят в стоимость аренды);
• посуточно в период с мая по октябрь по средней цене – 1200 руб./сутки и с ноября по апрель по средней цене – 600 руб./сутки (за вычетом вынужденных простоев, уборки и коммунальных платежей).

В случае с долгосрочной арендой чистый годовой доход составляет 180 000 руб. (21% годовых), срок окупаемости – 4,7 года.

В случае с арендой под мини-офис годовой доход составляет 216 000 руб. (25% годовых), срок окупаемости – 3,9 года.

В случае с посуточной арендой годовой доход составляет 324 000 руб. (38% годовых), срок окупаемости – 2,6 года.

По факту при комбинированном варианте сдачи такого объекта в аренду срок его окупаемости составил 3,5 года при среднегодовой доходности 243 000 руб.(28% годовых).

Не будем забывать и о том, что само помещение за прошедший период подорожало и на сегодняшний день стоит от 1 200 000 до  1 500 000 руб., то есть прибавило в цене от 118 до 172% (без учета затрат на отделку).

Фото 3. Студия площадью 15 кв. м в частном многоквартирном доме Сочи.

После Олимпиады и до наших дней

Быстрому росту цен на жилую недвижимость Сочи в постолимпийский период способствовали следующие факторы:

• большинство выгодных площадок в городе уже были заняты;
• темпы строительства новых жилых объектов заметно снизились;
• уникальная инфраструктура сделала город привлекательным для внутреннего туризма;
• активный туристический поток подстегнул спрос на квартиры и дома.

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра квартиры или жилого помещения установилась в Сочи в диапазоне 100 000 – 120 000 руб./кв. м. 

В последние 5 лет рынок сочинской недвижимости пережил и серьезные потрясения, вызванные переделом сфер влияния. В конце 2018 года городские власти развернули кампанию по борьбе с самостроем. Десятки не только недостроенных, но и завершенных  частных многоквартирных домов подлежали сносу, под эту волну попали даже некоторые собственники жилых помещений, которые уже успели зарегистрировать права на свою недвижимость и получить прописку! Эти действия администрации не могли не отразиться на цене жилья, покупатели теперь стали более осторожными и тщательнее проверяют документы. Слишком низкие цены на квартиры даже на стадии котлована или первых этажей – менее 80 000 руб./кв. м  –  вызывают подозрения в надежности застройщика. Быстро реализовать частный многоквартирный дом на этапе строительства стало намного сложнее.

Участки в селах и СНТ

В 2015 году фокус интереса покупателей жилой недвижимости начал постепенно смещаться в сторону недорогих участков в селах и СНТ, расположенных на расстоянии  от 5 до 10 км от моря или центральной транспортной артерии города – Курортного проспекта и улицы Ленина. В то время эти объекты были недооценены: участок площадью 5-6 соток в СНТ с центральным водоснабжением можно было приобрести за 450 000 – 700 000 руб., то есть по цене от 75 000 до 150 000 руб. за сотку, а готовые дома площадью около 50-60 кв. м продавались по цене от 2 000 000 до 2 500 000 руб. (с учетом стоимости участка). 

Динамика роста цен таких объектов поражает! Сегодня цена сотки уже превышает 300 000 руб., а в некоторых случаях доходит до 500 000 руб. Таким образом, стоимость участков в хорошей локации за 4-5 лет выросла в среднем до 1 500 000 – 2 500 000 руб., то есть объект прирос в цене в среднем на 250%, а описанный выше небольшой дом с участком уже стоит около 5 500 000 - 6 000 000 руб. (прирост в цене составляет в среднем 150%).

Фото 4. Строительство индивидуального жилого дома площадью 90 кв. м в СНТ Адлерского района г. Сочи.

Инвестиционные возможности в Сочи сегодня

Как мы видим, на сегодняшний день количество недорогих жилых объектов для выгодных инвестиций по сравнению с 2013-2014 годами резко сократилось. Однако возможности вложить небольшие суммы от 500 000 до 1 500 000 руб. в жилую недвижимость Сочи все же остались, правда, большинство этих вариантов сомнительны в плане надежности и крайне рискованны. Рассмотрим их подробнее.

Комнаты в общежитиях

Сравнительно небольшую комнату без удобств в общежитии можно приобрести в Сочи в среднем за 800 000 – 1 000 000 руб. С точки зрения законности такая сделка не будет вызывать никаких вопросов, а вот быстрая окупаемость и высокая доходность объекта – под сомнением. 

Большинство общежитий в Сочи относятся к старому жилому фонду с изношенными коммуникациями и неудовлетворительной отделкой общих площадей, все эти строения давно требуют капитального и косметического ремонта. Стоимость аренды в месяц такой комнаты не превышает 10 000 руб., причем в эту сумму включены и коммунальные платежи от 2 000 до 3 000 руб. в мес., а значит – чистый  месячный доход составит не более 8 000 руб.

Практика показывает, что комнаты в общежитиях востребованы у ненадежных арендаторов – не имеющих постоянной занятости или низкооплачиваемых  работников, в этой связи они часто подолгу задерживают арендную плату, накапливая долги, а потом съезжают, не заплатив хозяину. Все это отрицательно сказывается на доходности и сроках окупаемости объектов подобного типа, которые составят в среднем 10% годовых и 10 лет соответственно.

Жилые гаражи

Жилые гаражи – уникальный формат жилья, характерный для южных городов. В Сочи они распространены повсеместно. Гаражные кооперативы, занимающие площади в несколько гектаров, напоминают бедные кварталы таунхаусов с плотной застройкой, узкими улочками и собственной инфраструктурой. Сюда давно уже проведены все центральные коммуникации, вплоть до газоснабжения. Власти закрывают глаза на то, что собственники   надстраивают верхние этажи своих гаражей и обустраивают их под жилые помещения. Двухэтажный гараж стал уже практически нормой, его даже можно узаконить, а вот с третьим и четвертым этажами могут возникнуть проблемы при оформлении документов.

Фото 5. Трехэтажный жилой гараж в Адлерском районе г. Сочи

В среднем стоимость обустроенного жилого гаража в Сочи колеблется в диапазоне 1 000 000 – 1 500 000 руб. Сдать такой объект в аренду одной семье можно за 20 000 – 25 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей, а месячная арендная плата за один этаж составляет около 10 000 – 15 000 руб., но уже с учетом коммунальных платежей.

Нехитрые расчеты показывают: окупаемость данного объекта с учетом доходности 240 000 – 300 000 руб. в год будет составлять 4-5 лет, что является неплохим показателем эффективности инвестиций. Однако сомнительный статус такой недвижимости и возможные сложности с оформлением документов повышают риски.

Кроме того, качество конструкционных материалов большинства жилых гаражей оставляет желать лучшего. Неудовлетворительная инсоляция и некачественная гидроизоляция объектов подобного типа способствуют повышению влажности в помещении и быстрому появлению грибка.

Фото 6. Территория гаражного кооператива в Адлерском районе г. Сочи

Недорогие земельные участки

Недорогие земельные участки от 400 000 до 900 000 руб.  за 4-7 соток в селах и СНТ, находящихся на расстоянии 8-15 км от моря, в Сочи еще остались, однако их нельзя назвать идеальными ни с точки зрения расположения, ни с точки зрения других характеристик, в числе которых:

• отсутствие центрального водоснабжения, являющегося для гористой местности одним из наиболее важных условий;
• значительный уклон, затрудняющий использование участка;
• отсутствие живописного вида;
• отсутствие подъездных путей;
• отсутствие инфраструктуры поблизости.

Если рассчитывать на долгие инвестиции, то такие участки, скорее всего, имеет смысл приобретать, поскольку свободной земли на уникальной для нашей страны  территории самых северных в мире субтропиков остается все меньше и меньше, так что со временем будут заняты и неликвидные земельные наделы, а значит – и они тоже вырастут в цене.  

Куда вкладывать деньги сегодня?

С точки зрения инвестиционных возможностей территория Большого Сочи сегодня все еще остается привлекательной для покупателей жилой недвижимости массового ценового сегмента. Недорогие объекты до 1 500 000 руб. найти уже сложнее, чем 3-5 лет назад, но все же реально. Можно, например, рассмотреть менее престижные и удаленные от центра районы. Для выбора оптимальных по соотношению цена-качество вариантов придется приложить немало усилий, однако они будут оправданы.

По сравнению с квартирами, апартаментами и жилыми помещениями, выбор недорогих земельных участков сегодня намного богаче.

Тем, кто располагает суммой от 4 000 000 руб. и выше, можно посоветовать вложиться в строительство частного дома в селе или СНТ. Этот вопрос подробно рассмотрен мною в статье «Можно ли построить загородный дом и выгодно продать его в 2020 году (на примере Адлерского района г. Сочи, Краснодарский край) ]]>http://www.esm-invest.com/ru/Is-it-possible-to-build-a-country-house-and-sell-it-profitably-in-2020]]>

ООО «АСК Инжиниринг»: комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости в Сочи, помощь в выборе участков, оценка инвестиционной привлекательности земли, организация строительства, технадзор, стройконтроль, экспертиза строительных объектов.