Применение системы АФОС к оценке земельных участков методом распределения


назад в раздел Заметки



Дата публикации - 02.11.2023 г.
Автор - Барамзин Николай Константинович
Руководитель проекта АФОС
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
Cайт - otsenk.ru
E-mail:
 bnk@esm-invest.com

 

Ключевые слова: ]]>Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)]]>, АФОС Оценка недвижимости

Наше присутствие в теме оспаривания кадастровой стоимости требует постоянного отслеживания соотношений рыночной и кадастровой стоимостей недвижимости, в том числе и земельных участков.

Стоимость земельных участков в пределах Садового кольца в Москве настолько высока, что порой изменения в несколько процентов приводят к существенному изменению кадастровой стоимости.

Далеко не всегда собственники включаются в процесс оспаривания – дело это длинное и весьма затратное, однако оценить потенциал такого процесса, прежде его инициации, совершенно логично.

Уже три года мы используем Автоматизированную финансовую оценочную систему (АФОС) для оценки потенциала процесса оспаривания, и мы убедились, что такая предварительная проработка важна и порой достаточна для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости.

Как известно, для оценки стоимости земельных участков используются как прямые методы (например, метод сравнения продаж), так и косвенные (например, метод распределения). В рамках работ по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Москве чаще всего используется именно метод распределения, позволяющий получить стоимость земли как долю стоимости единого объекта недвижимости (здания и земельного участка). Далее покажем как работает метод распределения при оценке такого рода застроенных земельных участков.

Рассмотрим применение метода распределения при определении рыночной стоимости земли. Напомним, что этот метод применим, когда имеется объективная информация о стоимости единого объекта недвижимости (как правило, рассчитанная прямыми методами) и наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Кроме того, метод предполагает соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

В практике оспаривания кадастровой стоимости текущее использование земельного участка рассматривается как наилучшее.

В качестве примера рассмотрим земельный участок в Центральном административном округе (район Арбат) Москвы в 1-ом Смоленском переулке, вл. 17, стр. 1, 3 общей площадью 830,0 кв. м (кадастровый номер 77:01:0005001:1007). На этом участке расположены два двухэтажных здания старой дореволюционной  постройки с площадями примерно по 500 кв.м.

Местоположение земельного участка на карте Москвы и на кадастровой карте представлено на рис. 1, 2.


Рис. 1. Местоположение земельного участка


Рис. 2. Местоположение земельного участка общей площадью 830,0 кв. м (кадастровый номер 77:01:0005001:1007) на кадастровой карте (Данные портала Росреестр https://pkk5.rosreestr.ru/)

На кадастровой карте видно, что земельный участок оценен почти в 142 миллиона рублей (или 17,1 млн. руб./сот.). Это достаточно высокая цена даже для ЦАО Москвы. Попробуем исследовать соответствует ли кадастровая стоимость рыночной стоимости земельного участка.

В принципе, оценка такого земельного участка прямыми методами возможна. Однако, поиск продающихся земельных участков в центре Москвы в значительной степени затруднен их банальным отсутствием. Вместе с тем, специалист может подобрать продающиеся земельные участка на периферии города, где их достаточно много, и с использованием различного рода корректировок привести их к характеристикам оцениваемого земельного участка.

]]>Мы же далее покажем как работает метод распределения при оценке такого рода застроенных земельных участков Автоматизированной финансовой оценочной системой (АФОС).

Сравним характеристики земельного участка с данными Правил землепользования и застройки района расположения участка. На градостроительной карте Москвы, представленной ниже, показаны две важнейшие характеристики земельного участка – допустимая плотность застройки (16,5 - показатель плотности застройки определяется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка) и допустимая высота зданий (12,5 м). Эти две характеристики определяют вариант наилучшего использования земельного участка, поскольку при текущем использовании плотность застройки составляет 1,2 при высоте зданий 6,3 м. Специалисту необходимо иметь доступ к информационным порталам, чтобы всесторонне оценивать не только текущее использование земельного участка, но и его потенциал.