Рекомендации по проведению анализа рынка для оценщиков
Согласно федеральным стандартам оценки РФ (ФСО №7) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно ФСО №7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.
Мы рекомендуем использовать экономические обзоры с сайта Минэкономразвития: https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/.
б) Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
Для определения сегмента рынка необходимо:
- Проанализировать общепринятую классификацию по оцениваемому типу недвижимости – можно это сделать на портале АФOC перейдя по ссылке.
- Сделать вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
в) Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Приводится конкретная выборка по определенному сегменту рынка.
г) Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
д) Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Готовые анализы рынка для различных сегментов рынка недвижимости, содержащие основные позиции пунктов Г и Д, и подготовленные с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7), можно скачать в разделе АФОС Аналитика.