Итоги года на рынке апартаментов
Дата публикации - 18.05.2019 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: «Метриум» , апартаменты, Москва, аналитика, первичном рынк, старт продаж, СМУ-6 Инвестиции, MR Group, Level Group, City-XXI век.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена предложения повысилась во всех сегментах.
По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 124 комплекса. Общий объем предложения составил порядка 11 190[1] лотов площадью 802,0 тыс. кв. м. За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь – на 5,6%). Причем в течение первых трёх кварталов предложение снижалось, и только в конце года был отмечен его значительный рост на 17,3%. Причина – старт продаж 14 новых проектов, а также новых корпусов в четырех комплексах. Всего в течение года реализация апартаментов началась в 35 объектах[2], что ощутимо больше в сравнении с 2017 годом, когда в реализацию поступило 23 комплекса.
№ |
Название |
Девелопер |
Класс |
Округ |
Старт продаж |
1 |
YE’S Ботанический сад |
Пионер |
комфорт |
СВАО |
1 кв. 2018 |
2 |
Story |
Stone Hedge |
бизнес |
ЮАО |
1 кв. 2018 |
3 |
Level Павелецкая |
Level Group |
бизнес |
ЮАО |
1 кв. 2018 |
4 |
Любовь и голуби |
СМУ-6 Инвестиции |
комфорт |
САО |
1 кв. 2018 |
5 |
Maison Rouge |
MR Group |
премиум |
ЦАО |
1 кв. 2018 |
6 |
Edison House |
Приоритет |
премиум |
ЦАО |
1 кв. 2018 |
7 |
Нахимов |
ФЛЭТ и Ко |
комфорт |
ЮЗАО |
1 кв. 2018 |
8 |
Большая Дмитровка IX |
Ингеоцентр |
элит |
ЦАО |
1 кв. 2018 |
9 |
Царев Сад[3] |
Сбербанк Капитал |
элит |
ЦАО |
1 кв. 2018 |
10 |
Co_loft |
Coldy |
бизнес |
ЮАО |
2 кв. 2018 |
11 |
Narva Loft |
Марма |
бизнес |
САО |
2 кв. 2018 |
12 |
YE’S Технопарк |
Пионер |
комфорт |
ЮАО |
2 кв. 2018 |
13 |
Hill 8 |
City-XXI век |
премиум |
СВАО |
2 кв. 2018 |
14 |
Play |
Stone Hedge |
премиум |
ЮАО |
2 кв. 2018 |
15 |
Tatlin Apartments |
VESTA Development |
бизнес |
ЦАО |
2 кв. 2018 |
16 |
Magnum |
Magnum Development |
премиум |
ЦАО |
3 кв. 2018 |
17 |
Chkalov |
IKON Development |
премиум |
ЦАО |
3 кв. 2018 |
18 |
Soho+Noho |
Wainbridge |
бизнес |
САО |
3 кв. 2018 |
19 |
Влюблино[4] |
ПИК |
комфорт |
ЮВАО |
3 кв. 2018 |
20 |
Silver2 |
AFI Development |
бизнес |
СВАО |
3 кв. 2018 |
21 |
Пироговская, 14 |
Elbert Development Group |
элит |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
22 |
Mos Yard Дубининская |
ARPO Capital |
бизнес |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
23 |
Зорге 9 |
St Michael |
бизнес |
САО |
4 кв. 2018 |
24 |
ВернадSKY |
SDI Group |
бизнес |
ЗАО |
4 кв. 2018 |
25 |
MITTE |
MR Group |
бизнес |
ЮАО |
4 кв. 2018 |
26 |
БОР |
Спецспортпроект |
премиум |
СЗАО |
4 кв. 2018 |
27 |
Красная стрела |
Хлебозавод №9 |
бизнес |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
28 |
Loft FM |
Колди |
бизнес |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
29 |
RED7 |
Основа |
премиум |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
30 |
Данилов дом |
СМУ-6 Инвестиции |
премиум |
ЮАО |
4 кв. 2018 |
31 |
Sinatra |
Glincom |
премиум |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
32 |
The Book |
Capital Group |
премиум |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
33 |
Quartet House |
Дискуссия |
премиум |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
34 |
Дом с Атлантами |
ВМС Девелопмент |
элит |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
35 |
Fairmont Vesper Residences |
Vesper |
элит |
ЦАО |
4 кв. 2018 |
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» отмечают, что в разрезе округов первое место в структуре предложения занял ЦАО (30%, +8,1 п.п.). Это обусловлено тем, что почти половина новых проектов расположена в центральной части города. Далее следуют Северный и Северо-Восточный округа, в каждом из которых сосредоточено около четверти предложения рынка. Примечательно, что доля САО снизилась за год на 5,9 п.п., а СВАО, напротив, выросла на 8 п.п. Наибольшее изменение зафиксировано в Западном округе: в конце 2018 года в нем продавалось 7,8% апартаментов, тогда как в декабре 2017 года – 18,9% (-11,1 п.п.). На остальные округа пришлось от 0,7% до 5,9% предложения.
|
Источник: «Метриум» |
В структуре предложения по классам традиционно лидирующий бизнес-сегмент претерпел самые заметные изменения (-12,4 п.п.) и стал занимать 42,4% рынка. Доля лотов массового сегмента составила 27,9% (+2,6 п.п.). Почти в два раза увеличился объем предложения премиальных апартаментов, в результате чего их доля выросла на 7,9 п.п. (до 16,8%). Элитных апартаментов в общем количестве стало 12,9% (+1,9 п.п.).
Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг – 4 кв. 2018 г., внутренний – 4 кв. 2017 г.)
Источник: «Метриум»
В конце 2018 года структура предложения по стадии строительной готовности распределилась почти равномерно. Появление на рынке существенного числа новых проектов способствовало увеличению на 11,3 п.п. доли апартаментов в объектах на начальном этапе строительства (27,3%). В корпусах на стадии монтажа этажей продавалось 24% лотов (-0,7 п.п.). Предложение в корпусах с отделочными работами сократилось на 11,2 п.п. и составило 27%. В готовых домах предлагалось 21,7% лотов (+0,6 п.п).
Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», за отчетный период средняя цена предложения увеличилась во всех сегментах. Наибольший рост отмечен в массовом сегменте (+18,7%, до 172 490 руб. за кв. м) и элитном классе (+13,5%, до 757 930 руб. за кв. м). В бизнес-классе квадратный метр вырос в цене на 1,9% (до 242 530 руб. за кв. м), в премиум-классе – на 2% (до 461 330 руб. за кв. м).
Динамика средней цены на апартаменты по сегментам, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Самые бюджетные предложения на рынке апартаментов в конце 2018 года:
- Loft FM (ЦАО / Таганский): студия площадью 14,9 кв. м за 2,72 млн руб.;
- Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,80 млн руб.;
- «Город» (CАО / Дмитровский): студия площадью 23,4 кв. м за 2,97 млн руб.
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
- Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1042 кв. м за 2 083,5 млн руб.;
- «Царёв Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825 кв. м за 1 824,1 млн руб.;
- «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1 102 кв. м за 1 450 млн руб.
Основные тенденции
Высокая динамика выхода новых проектов
«В 2018 году на рынке апартаментов началась реализация 35 новых комплексов, это абсолютный рекорд за весь период его существования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – История формата началась во второй половине 2000-х гг., когда появились первые апартаменты в составе ММДЦ Москва-Сити. Первые годы рынок был представлен всего несколькими высокобюджетными объектами, активное развитие сегмента началось с 2012 года. В период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно. Интересно, что появление столь значительного количества объектов в 2018 году не привело к существенному росту предложения. За год оно увеличилось только на 1,1%, что обусловлено как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах».
Рост спроса и цен
«В соответствии с общими для рынка новостроек тенденциями 2018 года в сегменте апартаментов отмечен рост спроса, – говорит Мария Литинецкая. – Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось по итогам года на 20%. Но напомним, что спрос на квартиры вырос более чем на 40%. В итоге доля апартаментов в структуре сделок на первичном рынке сократилась до 10% (в 2017 году она составляла 12%, в 2016 году – 14%). При этом доля формата в структуре предложения к концу года, напротив, выросла – до 26% (в конце 2017 г. и в конце 2016 г. – 22%). Доля ипотечных сделок составила 32% (в 2017 году на ипотеку приходилось 35% всех сделок с апартаментами, в 2016 году – 23%). На фоне высокой покупательской активности на рынке апартаментов в 2018 году во всех сегментах был отмечен рост цен».
Увеличение предложения высокобюджетного сегмента и доли ЦАО в структуре предложения
«Половина проектов, появившихся на рынке в 2018 году, относится к премиум- и элитному классу, – отмечает Мария Литинецкая. – В итоге к концу года высокобюджетный сегмент в сумме занял почти треть рынка апартаментов, тогда как в декабре 2017 года на него приходилась пятая часть предложения. По этой же причине увеличилась доля Центрального округа, что позволило ему занять первое место в структуре предложения (с 2013 года лидерство принадлежало Северному округу)».
Прогноз
«В 2019 году первичный рынок апартаментов может столкнуться с теми же вызовами, что и рынок жилых новостроек: изменения в 2014-ФЗ, рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Ожидать долгожданное принятие закона о статусе апартаментов в 2019 году вряд ли стоит. Изначально его концепция была разработана Институтом экономики города по заказу правительства Москвы еще в 2015 году. В середине 2018 года очередной законопроект, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов, был внесен в Госдуму, однако впоследствии он был снят с рассмотрения. Минстрой сообщил, что пока оптимального законопроекта разработать не удалось».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.[2] Также в 1 полугодии 2018 г. было объявлено о старте реализации проектов «Сомелье» и Life&Activity, однако впоследствии продажи в этих комплексах были приостановлены.
[3] В комплексе стартовали открытые продажи, закрытая реализация велась с начала 2017 года.
[4] Ранее в проекте были представлены только квартиры.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.