Итоги III квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы
Дата публикации - 16.10.2018 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: «Метриум» , премиум-класс, третий квартал, реализация, объем предложения, премиальные проекты, «Нескучный Home & Spa», Пресненский район, Раменки, Замоскворечье.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. Всего экспонировалось 58 проектов с общим объемом предложения около 3 270 квартир (площадью 357,1 тыс. кв. м). За три месяца количество лотов в реализации сократилось на 5%, продаваемая площадь – на 1%. Средняя цена кв. м в обоих сегментах в рублевом эквиваленте показала положительную динамику: +4,5% в премиальном классе и +3,1% в элитном классе.
Премиум-класс
По данным «Метриум», на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса по итогам третьего квартала 2018 года в реализации находился 31 комплекс с общим объемом предложения 2 725[1] квартир площадью 267,9 тыс. кв. м. За последние три месяца число экспонируемых лотов сократилось на 9,1%, общая продаваемая площадь – на 7,1%. Подобная динамика объясняется в первую очередь отсутствием в отчетном периоде новых премиальных проектов, а также вымыванием ликвидного предложения. Кроме этого, на сокращение количества реализуемых лотов значительное влияние оказал выход с рынка ЖК «Нескучный Home & Spa»[2], на который приходилось около 8% от всех квартир в рассматриваемом сегменте.
Структура распределения комплексов по районам сохранилась: третья часть всех жилых новостроек премиум-класса по-прежнему сконцентрирована в Пресненском районе (16,2%), Раменках (13,0%) и Замоскворечье (9,7%). По сравнению с прошлым кварталом их доля в общей структуре предложения увеличилась в среднем на 0,8 п.п.
Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу экспонируемых лотов также занимает Пресненский район. Его доля составила 26,2%, увеличившись за три месяца на 8,1 п.п., что обусловлено стартом продаж новой очереди в комплексе City Park. Существенный объем предложения расположен в следующих районах: Очаково-Матвеевское (17,2%), Хорошевский (11,9%) и Раменки (11,6%). Доля квартир в этих локациях за отчетный период заметных изменений не претерпела.
![]() Структура предложения по районам (проекты) |
![]() Структура предложения по районам (квартиры) |
Источник: «Метриум»
Структура предложения квартир премиум-класса по типологии достаточно равномерна. Наибольшую часть рынка новостроек рассматриваемого сегмента составляют однокомнатные лоты – 31,6% (0,0 п.п.). Двухкомнатные квартиры занимают 25,8% (+0,9 п.п.) от общего объема в реализации, на трехкомнатные квартиры приходится 22,6% (-1,4 п.п.). Оставшуюся часть рынка занимают многокомнатные лоты – 20,0% (+0,5 п.п.).
Превалирующий объем квартир премиум-класса по-прежнему сконцентрирован в новостройках, имеющих начальную стадию строительной готовности (37,3%), однако в третьем квартале занимаемая ими часть рынка сократилась на 5,2 п.п. Вместе с тем, увеличилась доля квартир в комплексах, находящихся на этапе монтажа этажей: 26,4% (+4,4 п.п.). Подобная динамика объясняется переходом объектов на следующую стадию строительства, а также отсутствием на столичном рынке новых премиальных проектов. Оставшаяся часть экспонируемых лотов сосредоточена в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,5%, -0,1 п.п.) и находящихся на этапе отделочных работ (16,8%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам сентября 2018 года находилась на уровне 443 262 руб. ($ 6 500[3]). Относительно предыдущего квартала показатель демонстрирует положительную динамику (+4,5%) в рублевом эквиваленте и отрицательную (-3,1%) – в долларовом. Изменения обусловлены несколькими факторами: повышение цен в ряде комплексов, вымывание наиболее доступных предложений и пополнение рынка эксклюзивными лотами. В структуре предложения по районам самая значительная разница в цене отмечена в Дорогомилово (+31,1%), Хорошевском районе (+16,2%) и Очаково-Матвеевском (+11,8%). Отдельно стоит отметить существенное изменение показателя в Тимирязевском районе (-9,9%), что объясняется снижением цен на пул квартир в ЖК «Дыхание» (в среднем на 12%). Динамика ценового уровня в долларовом эквиваленте связана с ослаблением курса национальной валюты.
Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
По итогам третьего квартал 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 43,6 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота выросла на 6,7%. Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:
- однокомнатных – 18,2 млн руб. (+3,9%);
- двухкомнатных – 31,9 млн руб. (+2,0%);
- трёхкомнатных – 47,7 млн руб. (+4,0%);
- многокомнатных – 100,4 млн руб. (+9,6%).
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
Мин. |
Сред. |
Макс. |
Мин. |
Сред. |
Макс. |
Мин. |
Сред. |
Макс. |
|
однокомн. |
30,3 |
53,3 |
84,0 |
223 438 |
340 945 |
770 000 |
9 840 400 |
18 168 323 |
52 080 000 |
двухкомн. |
54,0 |
83,9 |
150,5 |
211 352 |
380 576 |
860 799 |
13 900 000 |
31 922 381 |
106 880 000 |
трехкомн. |
73,8 |
114,1 |
166,8 |
176 290 |
417 750 |
987 093 |
18 200 000 |
47 680 994 |
161 291 000 |
многокомн |
92,8 |
181,2 |
759,0 |
217 500 |
554 321 |
1 502 639 |
31 100 000 |
100 443 868 |
898 000 000 |
Итог |
30,3 |
98,3 |
759,0 |
176 290 |
443 262 |
1 502 639 |
9 840 400 |
43 573 439 |
898 000 000 |
Источник: «Метриум»
В конце сентября 2018 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:
- City Park (9,8 млн руб. за квартиру площадью 33,7 кв. м);
- Prime Park (10,3 млн руб. за квартиру площадью 40,2 кв. м);
- «Квартал Jazz» (10,8 млн руб. за квартиру площадью 36,3 кв. м).
Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке, представлены в проектах:
- Capital Towers (898,0 млн руб. за пентхаус с бассейном площадью 759 кв. м);
- «Вишнёвый сад» (333,3 млн руб. за пентхаус площадью 222 кв. м);
- «Резиденция МОНЭ» (249,4 млн руб. за пентхаус площадью 271,2 кв. м).
Элитный класс
По данным «Метриум», на рынке первичного элитного жилья по итогам III кв. 2018 года в открытых продажах было представлено 27 проектов с общим объемом предложения около 545[4] квартир (площадью 89,2 тыс. кв. м). За три месяца число лотов в реализации и их продаваемая площадь выросли на 21%.
Увеличение объема предложения произошло преимущественно за счет возобновления продаж в ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной» (реализация была приостановлена в предыдущем квартале) и поступления на рынок нового проекта – комплекса особняков «Меценат». Объект представляет собой реновацию Кадашевской слободы и будет состоять из 9 особняков, включающих 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 двухэтажных дома с собственными каминами.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
1 |
«Меценат» |
ООО «Торгпродуктсервис» |
ЦАО |
Якиманка |
Источник: «Метриум»
Как отмечают аналитики «Метриум», более трети квартир элитного класса предлагается в Хамовниках (38,4%). За квартал доля района снизилась на 7,5 п.п. ввиду изменений в структуре предложения на рынке, число лотов в экспозиции осталось на прежнем уровне. Почти пятая часть квартир реализуется в районе Якиманка (19,5%). В сравнении со II кв. 2018 года его доля выросла на 2,6 п.п. ввиду старта продаж комплекса особняков «Меценат». На третьем месте по объему предложения располагается Замоскворечье – 16,9% (-2,9 п.п.). Значительное увеличение доли Таганского района (+10,9 п.п. до 15,4%) вызвано возвращением в продажу ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной».
![]() Структура предложения по районам (проекты) |
![]() Структура предложения по районам (квартиры) |
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологии усилили свои позиции трех- (38,1%) и многокомнатные квартиры (36,6%). Доля первых за три месяца выросла на 1,1 п.п., вторых – на 1,2 п.п. Двух- и однокомнатные заняли 18,9% (-1,6 п.п.) и 6,4% (-0,7 п.п.) соответственно.
Структура предложения по типологии
(внешний круг – 3 квартал 2018 г., внутренний – 2 квартал 2018 г.)
Источник: «Метриум»
На текущий момент на первичном элитном рынке не представлено ни одного проекта на начальной стадии строительной готовности. Наибольшая часть квартир экспонируется в корпусах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию (42,5%, +6 п.п.). Лоты в домах на этапе монтажа этажей заняли 30,1% рынка (-8,0 п.п.), на этапе отделки – 27,4% (+2 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м по итогам III кв. 2018 года находилась на уровне 986 820 руб. ($14 470[5]). За три месяца показатель вырос на 3,1% в рублевом и снизился на 4,4% в долларовом эквиваленте (за рассматриваемый период национальная валюта заметно ослабла).
В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-25%) и Арбате (-10%). В первом случае причиной стало возвращение в реализацию проекта, на который приходится превалирующий объем предложения в районе, по ценам ниже среднерыночных. Во втором – изменение структуры предложения (при небольшом объеме выборки). Нулевая динамика показателя отмечена в Мещанском районе. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара (ряд проектов экспонируются в валюте) и изменением структуры предложения. В т.ч. поступление в реализацию комплекса особняков «Меценат» по ценам выше среднерыночных существенно повлияло на динамику показателя в районе Якиманка (+14%).
Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в конце сентября 2018 года составил 161,8 млн руб., что на 3% выше в сравнении с предыдущим кварталом. За три месяца стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 1,6% (до 47,9 млн руб.). Двухкомнатные показали максимальный рост – на 5,6% (до 85,1 млн руб.). Трех- и многокомнатные выросли в цене на 3,2% (до 120,5 млн руб.) и на 1,8% (до 264,4 млн руб.) соответственно.
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
средн |
макс |
мин |
средн |
макс |
мин |
средн |
макс |
|
однокомн. |
44,6 |
71,4 |
101,8 |
565 000 |
670 577 |
852 530 |
25 199 000 |
47 908 733 |
71 260 000 |
двухкомн. |
49,6 |
104,9 |
146,8 |
520 000 |
811 334 |
1 974 708 |
41 408 730 |
85 093 927 |
203 000 000 |
трехкомн. |
76,7 |
142,3 |
209,2 |
540 000 |
846 830 |
1 747 000 |
70 156 665 |
120 521 235 |
247 700 000 |
многокомн |
126,8 |
233,2 |
1030,3 |
482 836 |
1 133 560 |
2 386 853 |
60 832 100 |
264 382 891 |
1 130 800 000 |
итого |
44,6 |
163,9 |
1030,3 |
482 836 |
986 820 |
2 386 853 |
25 199 000 |
161 767 594 |
1 130 800 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
- «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
- «Клубный дом на Котельнической набережной» (35 млн руб. за 58,1 кв. м);
- «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
- «Симфония Набережных» (1,13 млрд руб. за пентхаус площадью 514,49 кв. м);
- Knightsbridge Private Park (1,001 млн руб. за пентхаус площадью 481,2 кв. м);
- «Меценат» (899,7 млн руб. за таунхаус площадью 1 030,3 кв. м).
Основные тенденции
«В III кв. 2018 года в экспозицию поступил всего один проект элитного класса, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – С начала года это первый новый комплекс данного сегмента. Всего за 2018 год на рынок премиум- и элитного сегментов вышло пять объектов. Для сравнения, в 2017 году за 9 месяцев предложение пополнилось семью ЖК (один в III квартале), в 2016 году – четырьмя ЖК (все в III квартале). За три месяца на премиальном рынке число квартир в реализации сократилось на 9,1%, на элитном – выросло на 21%.
Однако стоит отметить, что относительно невысокая динамика выхода новых проектов в текущем году обманчива. По состоянию на конец III кв. 2018 г. несколько проектов находились в закрытых продажах, выход которых в открытую реализацию ожидается в конце текущего-начале следующего года.
Средняя цена кв. м в обоих сегментах в рублевом эквиваленте показала положительную динамику: +4,5% в премиальном классе и +3,1% в элитном классе. Общей причиной выступило изменение структуры предложения. Кроме того, существенное влияние в первом случае оказало повышение цен по ряду комплексов, во втором – ослабление курса национальной валюты (ряд проектов экспонируется в долларах)».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] Арбитражный суд Москвы приостановил деятельность застройщика ЖК «Нескучный Home & SPA» на юге Москвы по привлечению средств дольщиков для строительства этого объекта сроком на один год.
[3] Курс доллара $ = 68,2 руб.
[4] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[5] Курс доллара $ = 68,2 руб.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.