Защита прав ипотечных заёмщиков в случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
Дата публикации - 11.11.2020 г.
Автор - Грызенкова Юлия Викторовна
к.э.н., доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости
Финансового университета при Правительстве России
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, ипотека, права кредитора, снижение ипотечных ставок, взыскание на имущество, просрочка платежа, ипотечные каникулы.
Российское законодательство об ипотеке предоставляет возможность банку выселить заёмщика, допустившего просрочку, из занимаемой квартиры или дома, являющимся залогом. Единственность этого жилья, наличие зарегистрированных детей и зимнее время не являются основанием для отказа в удовлетворении прав кредитора, такие положения содержатся в российском законе об ипотеке и гражданском процессуальном кодексе. Введена была эта суровая норма для снижения рисков кредитора, а значит снижения ипотечных ставок и повышения доступности жилья, в чем объективно заинтересовано российское общество. Подтверждается это нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сформулированными в Главе IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке»), и было дополнительно разъяснено решениями Верховного суда (например, Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2 «О взыскании задолженности по договору займа, займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество по надзорной жалобе») и Конституционного суда (Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 246-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Надо признать, что со времён принятия этих норм прошло достаточно времени и на сегодня ипотека стала наиболее доступным способом улучшения жилищных условий нашими согражданами. А в целях защиты прав граждан были введены ограничения: нельзя продать ипотечную квартиру, если просрочка менее трёх месяцев или если сумма задолженности меньше пяти процентов от стоимости предмета ипотеки (введённая в 2008 году ст. 54.1. «Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество» закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Также в России законом закреплено право на получение ипотечных каникул для лиц, попавших в сложную жизненную ситуацию. И во время предоставленных ипотечных каникул выселить их также нельзя. Действуют данные нормы с 2019 года согласно Федеральному закону от 01.05.2019 № 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика" с дополнениями в отношении ипотечных каникул для граждан, заболевших CoVID-19 (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ).
Отметим, что у банка нет цели выселить заемщика, его задача добиться погашения кредита. Банк не является профессиональным риэлтором и будет продавать ипотечную квартиру с торгов при помощи службы судебных приставов, а это всегда существенные затраты и продажа квартиры с нехорошей историей со скидкой. Поэтому очень важно поддерживать контакт с банком, сообщать о своих проблемах, искать компромисс.
